近来，乐山楼市进入传统的“金九银十”旺季，乐山不少开发商火力全开积极备战，一波声势浩大的推货热潮不断涌现。同时，多个楼市“小鲜肉”也在积极抢滩，争相亮相。
今年七、八月起，乐山中心城区各个片区的新盘如雨后春笋般涌现，这让不少购房者感叹：“乐山的新盘太多了!”同时，成都出台的“购房新政”，也引起了业界热烈讨论。
乐山楼市将向何处发展?本报特邀国家注册房地产高级策划师、国家注册房地产高级估价师牛冠华一同讨论。
焦点一
成都版“楼市新政”影响不大
记者：9月14日，成都出台了《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确了新一轮的楼市调控政策。请您为我们解读一下，这个成都版的“购房新政”，对乐山的楼市会产生怎样的影响?
牛冠华：成都出台新一轮政策，主要还是为了进一步贯彻党中央、国务院的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。这是对前期楼市政策的合理深化，有助于防范“快进快出”的炒房行为，其主要目的是为了影响市场预期，在严管炒房的同时，将更多利好政策向有基本居住需求的居民倾斜，保护刚需自住者的购房权益。
从宏观上来讲，该《通知》对乐山楼市的影响不大，其更多可能影响的是大家对后期调控政策走势的预期。就全国范围内来讲，短期内调控趋严的连续性政策仍会继续，一、二线城市放松调控力度的可能性不大。从细部来分析，调控政策的加码，将会使成都楼市的虹吸效应减弱，压制市(州)部分开发资金及客户投资物业资金的进入，这对四川省内各个市(州)来说，可能是利好。
焦点二
今年“金九银十”有点特殊
记者：“金九银十”战幕掀起，乐山一众新盘争相亮相。您如何理解这种市场现状?其原因是什么?后续可能又会怎样发展?
牛冠华：今年的“金九银十”比较特殊。一是受疫情影响，原本全年十二个月的销售期被大大压缩，对规模房企而言，冲刺保量尤其重要。二是拿地早的项目，将因疫情而导致报规报建时间延长，入市时间被拖延。三是新的拓客渠道对传统销售模式产生了颠覆性影响，这是全国性的现象，以贝壳上市和淘宝卖房为标志。所以，“金九银十”能否在今年实现还有待进一步观察。
对于乐山楼市的后续发展，我认为更多的可能是量价齐稳，这可以从以下几个方面来分析：首先，目前乐山城区土拍楼面地价为2500元平方米左右，其综合开发成本在5500元至6000元平方米左右，加之车位和人防设施等投入，导致整体利润率不高，投资收益率处于低位，开发商没有以价换量的空间;另外，低投资回报率也会影响开发商后续拿地的积极性，一般而言，一个城市的入市项目减少，房价就很难下跌。其次，乐山有宜居的环境，且房价位列全省倒数第三，房价惯性上涨的动能更大，下跌动能更小。再次，前几年乐山房价涨幅不大，没有回调空间，以五年为周期的时间段来看，累计涨幅仍然可观。最后，乐山目前房价与居民收入的比值为全省地级市最低，这说明乐山城市居民的置业能力走在了全省前列。
焦点三
城北通江板块火力全开
记者：基于乐山楼市目前的环境，您最看好的发展区域是哪一块?为什么?
牛冠华：我更看好万达广场所在的城北通江板块。因为经过数年的规划升级，该区域已成为中心城区较为成熟的新兴区域。决定区域发展速度和高度的，一是政府规划方向，二是政府主要集中供地板块，三是品牌房企自身的“造城”能力。城北通江板块政府规划力度大、政府供地规模大、品牌房企聚集，我仿佛看到了一个新的青江板块。
焦点四
市场在变，角色在变，需求不变
记者：在急速的市场变化中，您觉得项目开发及营销制胜的要点是什么?在这个时间段，购房者们又该重点注意哪些方面?
牛冠华：对于开发和营销来说，项目不同、公司不同，其导致的方式方法也就不同，虽无法一概而论，但也有一些共性：一是要从项目开发的层面来考虑营销，要在做单项目开发模型搭建的时候，导入前期产品研发和营销思路;二是房地产开发的风控模型要尽量前置，权重要放大，要以其为核进行资本逻辑搭建，尽量消化杠杆，缩小运作臂。
这两年常说渠道为王，传统的销售模式正经历急速变革。在一、二线城市当中，渠道整合好则项目卖得好，乐山楼盘也呈现出这个特点。传统策划、销售给项目赋能的能力越来越弱，策划变成了针对渠道的整合策划，置业顾问变成了项目述盘员和签单员，传统策划的内容和动作变得费效比极低。这个时候就需要突破渠道的“铁幕”，以更好的营销策划内容，保证自然到访量和转化率，降低对渠道的依赖。同时，营销工作要往前端走，营销人员要懂方案初设、懂总图强排、懂投拓知识、懂开发模型搭建、懂风险控制体系、懂资本运作思路等。最后，制胜的要点就是开发格局，要深度控盘、与时俱进、执行到位。
乐山房价一直运行在合理区间，大家可以利用开发商在九月、十月的促销节点“提货上车”。房价长期稳步上行的总体格局没变，房子永远是昨天的最便宜，没人能买到最低点。刚需的客户我推荐高新区板块，改善住房的客户可以关注万达板块，考虑投资的朋友则可以关注峨眉文旅板块。（记者 倪珉）
