在之前的报道中，关于乐山某些代表性的物业公司不再是一味的出“狠招”催缴物业费，而是想出了不少新“板眼”讨好业主，比如“有送米送油的，还有送家政服务，甚至直接减免物业费”等等，引起了不少小区业主的关注。
但同时，作为物业管理中的一个环节，一旦出现业主的主观或者客观性欠费情况出现，物业管理方面仍旧会出具相应的催缴通知。
记者也发现，对比早期物业方面普遍采取“停水停电”、“后果自负”等激烈性字眼，目前乐山不少物业在催费通知上更加注重人性化。从“霸王”走向“温馨”，这不只是一纸文书的措辞修改，更是代表着乐山物业进入现代服务业更加成熟化。
“打油诗”、“倒计时”物业催缴通知更有“技术含量”
早在前些年，就陆续有部分市民告诉记者，“小区出现不交垃圾费就停水的‘霸王通知’。”比方说，在某新交房小区内通知具体到户：“XX住户，您的垃圾清运费已到期，请您在3-5天内到物业楼一楼大厅及时缴纳，否则将给予停水处理。”不光如此，针对后期的物业管理费、停车费的催收，类似“停水停电”、“后果自负”等激烈性也是时常出现，这也导致了绝大部分业主的反感：“偶尔漏缴物业费，多半是工作繁忙或者人在外地，结果一回到家就看到这样的通知，你说堵心不！”
但是，随着近几年乐山房地产市场的快速发展，物业行业也逐步规范化、成熟化。取代“霸王”通知，“打油诗”、“倒计时”等形式的温馨化催缴通知开始出现。
年初，家住乐山中心城区春花路某小区的邓女士一家因有急事离家外出而忘缴了物业费，这个月刚一回到家，就看到门缝中塞有一张小纸条，内容大概如下：“时间过去了，物业费还未缴；跑了三四趟，人也未见面。费用按时缴，小区维护好；相逢点头笑，你好我好大家好……”回忆起当时的内容，邓女士笑着告诉记者：“一开始还以为是催缴通知，心中就有一种无名火。但看了之后，觉得确实是自己的疏忽，也立马补上了物业费。”
与此同时，在乐山某些小区，针对停车费催缴困难的情况，物业也借鉴其他城市“倒计时”的催缴手法，比方“您的爱车还有30天就应续缴房租”等等，尽可能地软化了功利性，以提醒方式让业主主动缴费。
“哪些该缴、哪些不该缴”物业收费有明确界限
在走访过程中记者注意到，某些业主不是忘缴、漏缴相关的物业费用，也不是“拒缴”。其中一项主要原因，就是觉得有些费用收缴的“很牵强”。
家住乐山中心城区青果山某小区的李先生在接受记者采访时表示，自己已经连续大半年没有缴纳停车费了。“很简单，我停放车辆的地方属于小区公共区域，并不是地下车库；而且小区乱停乱放成风，平时也有不少外来车辆抢着‘揩油’。”李先生说道。
对此，物业管理专家、乐山市物业管理专委会副主任、乐山市大众物业管理公司总经理李军表示，追本溯源，在收费之前，首先应该明确物业费的组成部分。他告诉记者，按照《物业管理成本监审办法（2007发改价格2285号）》第七条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。
同时《四川省物业管理条例》明确规定：同一物业管理区域内同一物业类型，同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。业主不得以放弃权利而由不履行义务的硬性规定。
“而在此之外的停车费又分为地上公共区域与地下车位两个部分，按规定和前期服务合同的约定物业服务企业有权利收取地下车位的管理费。”李军说道：“但地上公共区域部分（有明确的被委托关糸或公共部分不属共有性例外），则属于全体业主共有，包括停车、广告资源等，必须经过业主大会同意或者合同明确约定才能委托物业企业代为收取‘车位占用费’，扣除物业企业在管理中应支费用后余额部分并存入专项维修资金《住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部令2007第165号）》内容规定。”同时，李军强调，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过业主大会或単元受益业主同意后专项维修资金予以列支，不得计入物业服务费用支出或者物业服务成本。
“换种方式对话”让物业管理走向现代服务业的成熟化
物业费收缴难，这已不是什么新鲜事。对于这一点，乐山市房地产商会会长王树云认为，业主和物业之间的婆婆妈妈，孰是孰非，一时很难说清。不过，有一点倒是值得大家提倡的，那就是有话好好说。
同样的，李军也表示，物业与业主不应该走向对立面，作为业主要明确认识到自居小区要提高居住环境，小区配套的设施设备能运行达标的安全性才能使小区整体区位增值后变成产权价值变现的最大化实现，否则就贬落到无人问津地步。所以物业管理应该定位于服务与被服务的关糸、物业提供的常规服务范围是按国务院379号令《物业管理条例》明确界定物业公司在小区内服务活动中的主体是公共性服务为主（公共秩序防范、绿化养护、环境卫生保洁、设施设备维修包括养护、年检、在使用中的能耗电费、项目管理中应支岀的其它等费用）延伸性（特约）服务为辅、《四川省物业管理条例》规定物业提供的服务就是一种“商品”、在接受服务（商品）的同时也应该履行自已的义务（缴交物业相关费用）、所以物业企业与业主应该换种对话的勾通方式。
“物业企业在常规服务中有
不符合按合同约定的要求和标准时，应当通过业主委员会向物业企业指正修改；业委会是业主大会常设的执行机构，它不仅要督促物业企业的常规服务和业主应履行儌纳相关费用的义务。还要协助和配合物业企业收取物业相关费用，如果业主单方面故意拖欠物业费用，其后果不仅影响到全体业主的合法权益还要承担物业企业向人民法院追诉的后果和责任。”据李军介绍，前段时间乐山中心城区某房地产开发公司以及在其所开发物业项目入驻经营的某卖场，就被服务于他们的物业公司一纸诉状告上了法庭。原因就是两家单位拖欠了该物业公司90多万元的物业服务费用，物业企业在多次以书面催缴无效后，终于对簿公堂，被告方以接受服务后未履行义务为事实。李军说道：“通过庭审后双方均有调解处理的真实意向，双方目前正在协凋解决中。已经很明显，法院的态度也是支持有理有据的一方，也为市场树立了一个指导标准。”根据《四川省物业管理条例》的规定、行业倡导各物业服务企业在对小区按合同约定提供诚信服务的同时也要利用法律武器、在业主委员会的督促和配合下对小区内个别恶意借故欠费的业主进行维权声讨和为维护全体业主权利的活动；同时也要维护自已的合法权益。
当然，对簿公堂是万不得已之举。但是，换种方式说话，比如有空写写这打油诗。这是一种姿态的变换，更是一种智慧的创意。在我们的实际工作中，需要改变的也许只有一点点。从这个角度看，打油诗的意义，又岂止是为“如何收物业费”添了一计？（倪珉）
（据三江都市报消息）
