物业“续聘”遇上“涨价” 引业主“捆绑表决”质疑

日前，一位网络名为“全靠演技”的网友在某论坛发布“乐山某物业公司在管辖一小区采取欺骗手段误导业主投票的情况”的消息，反映该物业公司将“续签《物业服务合同》及物业费2021年涨价”“捆绑”在一起的问题，引发市民关注。

事件的具体情况如何?当事双方怎么处理此事?相关主管部门和行业专家如何看待此类事件?记者对此进行了走访。

业主质疑

“捆绑表决”是否合理?

6月28日，记者来到位于中心城区肖坝片区的莱茵水岸小区进一步了解情况。

现场，家住小区16栋的业主韩女士告诉记者，前段时间，物业工作人员上门要求填一张业主大会表决票，表决事项为是否同意签订《莱茵水岸物业服务合同》3年，后面备注了几行物业费分类调价的信息，从第3年开始在现有基础上再上涨0.2元/平方米。

与韩女士同住16栋的张女士告诉记者：“小区的物业合同将在6月30日到期，所以之前都让我们签署了表决票。”提及乐山花城物业服务有限公司续聘的问题，在场的多位业主均表示：小区物业的服务较为满意，同意续签。但问及物业费上调的问题时，大家意见则不大一致。有的认为“不涨价最好”，有的则认为“涨价合情合理”。

6月29日，记者再次来到该小区进行随机走访。家住21栋的张女士说：“我们大多数业主的意见还是为了维持小区管理的稳定，同意续聘物业。为此，我们前几天还发起了一次网络问卷调查，在参与的262户业主中，65.65%的业主表示‘同意续聘’，但是有98.85%的业主表示‘不同意涨价或者涨价前需接受审计’。”

同时，家住小区12栋的业主郭先生也提出了自己的看法：“是否续签花城物业作为小区物业服务公司是重大事项，业委会应该首先组织业主召开业主大会，讨论是否续签的问题，而不应该将续签与物业费2021年涨价‘捆绑’在一起，制作一张‘二合一的表决票’，误导业主投票。”郭先生表示，在表决过程中发现此问题后曾与物业公司协商，要求将“两项”分开表决，并采取“公开投票、公开唱票”方式进行，但是被物业公司拒绝了。业委会和物业公司将“续签及涨价”合二为一表决，真实目的就是借续签进行涨价。

业委会表示

涨价包含在“续签合同”环节

6月29日，记者联系到了莱茵水岸小区业委会的代表谌先生，据他介绍，该小区共有住宅1766户、商业88个，与花城物业签订的物业服务合同于今年6月30日到期。之前几个月，业委会就收到了物业公司关于续签物业服务合同和上调物业费的提议函。

谌先生表示，本着对业主利益负责的原则，业委会的几位成员经过与花城物业的多番沟通，反对了物业公司最初提议的“第一年涨0.1元/平方米，第二年再涨0.1元/平方米”的方案，经商议后，变更为“第一年、第二年维持原价，第三年才开始涨0.2元/平方米”。“业委会走访参考了周边多个楼盘的物业费标准，结合花城物业的服务水平，认为这个涨价幅度是完全合理的，可以接受的。”谌先生说，小区业委会主任姚女士等成员也认为，针对续签及涨价合二为一表决的问题，从第三年开始调价相当于续签合同中的一个条款，其实表决的就是一项是否同意续签含有此条款的合同，业主可以自由选择同意或者不同意，并没有捆绑强迫之意，表决程序也是合法的。

物业态度

相关所有流程均合理合法

乐山花城物业服务有限公司副总经理胡美平告诉记者，今年4月11日，因莱茵水岸物业服务合同将于2019年6月30日到期，公司向莱茵水岸业主委员会提交了“关于签订莱茵水岸物业服务合同暨从2021年7月1日开始上调物业服务费收费标准的提议函”。业主委员会经过审议，同意提交业主大会进行表决。今年4月12日-4月27日，莱茵水岸业主委员会发布《关于召开业主大会的通知》，告知业主有任何异议或建议，在公示期内及时进行反馈。至公示期结束，未收到异议反馈。在4月28日-6月10日期间，莱茵水岸业主委员会书面委托莱茵水岸物业服务中心，首先采取上门书面表决的方式，然后再对不在家的业主采取微信截屏、录音电话的方式进行表决。

“6月11日，在肖坝街道、肖坝社区、业主代表的见证下，莱茵水岸业主委员会在肖坝社区会议室完成表决结果公开唱票，其中同意票1369票，占总投票权数的75.59%，同意面积193378.21平方米，占总投票面积的78.95%，表决结果为通过。6月11日-6月18日，莱茵水岸业主委员会公示表决结果，公示期间无书面异议反馈。6月19日，莱茵水岸业主委员会按业主大会表决结果与乐山花城物业服务有限公司签订《莱茵水岸物业服务合同》，并于当日向乐山市住房保障和房地产管理局申请备案。”胡美平在详细回顾了事件的始末后表示，公司所有流程均严格按照《物业管理条例》的相应规定执行，合理合法。

“针对部分业主反映的问题，6月20日，市住保局又发出《物业服务合同备案的公告》，请莱茵水岸业主如对备案有异议，在七日内向市住保局反映。”胡美平说：“对于涨价的成本公示问题，公司在此前提交给业委会的‘提议函’附件中，也详细公布了小区的收支经营分析及周边楼盘物业费的情况，目前莱茵水岸物业收费标准是多层1元/平方米·月，高层1.2元/平方米·月，远低于周边大部分楼盘，现在每年亏损30多万元，适当调价才能够维持运转，为广大业主提供更加优质的服务。”

部门回复

表决无违规，有异议请核实

在收到市民反映之后，乐山市住保局相关管理科室组成专项小组对事件进行了细致的调查。7月1日，乐山市住房保障和房地产事务中心对事件给出了具体回复：关于续签《物业服务合同》及物业费从2021年7月起涨价在一张表中捆绑欺骗业主签字的问题，在接信访件后，中心已通知莱茵水岸业委会和花城物业将莱茵水岸业主大会会议表决“票样”交到中心。经核实，在莱茵水岸业主大会会议表决票中，“表决事项”明确了“是否同意签订《莱茵水岸物业服务合同》3年和(2021年7月1日起物业费标准多层住宅调整为1.20元/平方米·月;电梯住宅调整为1.40元/平方米·月;私有车库：1、2、6、7栋车库调整为1.20元/平方米·月;21-24栋地下车库调整为1.40元/平方米·月)。”“表决意见”栏中有“同意、不同意和其他意见”三个选项。因此，该表决票上所显示的内容，符合业主大会的相关规定。目前法律法规对业主大会表决票制作为一张还是多张未作规定，莱茵水岸业主大会会议表决票无违规情况。

同时，针对“关于莱茵水岸小区合同备案及对备案有异议核实的问题”，经花城物业核实：今年6月11日，在肖坝街道、肖坝社区、业主代表的见证下，莱茵水岸业主委员会在肖坝社区会议室完成表决结果公开唱票，其中同意票1369票，占总投票权数的75.59%，同意面积193378.21平方米，占总投票面积的78.95%，表决结果为通过。6月11日至6月18日，莱茵水岸业主委员会公示表决结果，公示期间无书面异议反馈。小区业委会根据表决结果于6月19日与花城物业签订了《莱茵水岸物业服务合同》。6月20日莱茵水岸小区业委会和花城物业，向中心申请《莱茵水岸小区合同备案》，备案资料显示：莱茵水岸业主大会表决结果符合《物业管理条例》对业主大会的规定，《莱茵水岸小区合同》与业主大会决议一致。

该中心相关负责人告诉记者：“根据国务院《物业管理条例》第十一条(四)的相关规定，‘选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意’。我中心对资料审核后认为，莱茵水岸物业合同备案符合政策规定，拟将备案，并于2019年6月20日在莱茵水岸小区内张贴了《物业服务合同备案的公告》，告知业主如有异议向我中心反映的电话号码和办公场地。公告后，有业主电话反映欺骗投票问题，我中心工作人员告知了具体核实方式，并请业主广泛宣传，由业主带产权证和身份证到我中心对选票进行核实，至今无一人到我中心核实。”

专家建议

续聘需按流程，涨价须有依据

乐山市物业管理协会秘书长李军在接受记者采访时表示，按照《物业管理条例》第二十四条第一款“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。该规定为倡导性规定，并非强制性规定，且仅适用于建设单位选聘前期物业服务企业时应当通过招投标的方式进行。此次事件中，业主委员会委托物业企业发放、收集表决票非法律禁止行为。

另外，按照《合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”;第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。《莱茵水岸业主大会表决票》表决事项栏明确载明“是否同意签订《莱茵水岸物业服务合同》3年”。故网帖所反映的“续签及涨价合二为一，以欺骗全体业主签署”问题应当认定为不成立。综合来看，莱茵水岸业主委员会作为小区业主大会的执行机构，其召开业主大会的形式、程序，符合《物业管理条例》规定;莱茵水岸业主委员会根据表决结果与花城物业签订《莱茵水岸物业服务合同》，并未违反法律、行政法规的强制性规定。

只要物业方面此前在小区公示栏或者向业主大会、业主委员会提交过成本公示，并且未收到书面反对意见，也可以视为业主大会同意。在此也提示广大业主和物业企业，本着和谐、奋进的原则，管控分歧，尽心服务，共建共治共享美好生活。