2019乐山楼市面面观

春节楼市返乡置业群体发力，高绿化楼盘受关注，2019土拍迎来“开门红”……2019年初，乐山楼市平稳发展，后续发展将继续稳定或是存在变数?又将怎样变化?日前，记者就此专访了电子科技大学房地产专业客座讲师、成都房地产商会副会长牛冠华。

焦点一 土地市场

记者：2月15日，乐山土地市场迎来2019年的“首拍”，受到各方关注。当天共拍卖出让4宗地块，分别以9500万元(折合楼面地价2805元/平方米)、1460万元(折合楼面地价3001元/平方米)、1600万元(折合楼面地价4099元/平方米)、1440万元(折合楼面地价2861元/平方米)的价格被竞得。对于这场年度首拍，你怎么看?又会对接下来的市场形成什么影响?

牛冠华：首先，从土地拍卖情况来看，大家对楼市后市仍有一定正向的预期。再者，经过前两年的集中供地，较多的大中型开发商“备粮”充足，现在以消化存量为主。而大量中小型开发商因供地规模较大，入场门槛更高，导致无法获取土地。此外，优质核心区商业属性用地很少，乐山的街区式商业仍然有较大的升级换代空间，利润空间优于传统商住项目。

这场拍卖的结果对今年的土拍市场，将会有一定的托底效应。经过前几个月土地市场的风云变幻，土地价格在整理筑底。对后市住宅市场的价格有一定的叠加效应，土地价格筑底完成，房价也将随之企稳，逐渐进入上升阶段。

焦点二 政策变化

记者：2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》第二部分2、4、6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。对此你有何看法?如此改动之后将对市场产生怎样的影响?

牛冠华：这个政策长期来看是必然，短期执行起来颇有难度。因为涉及面比较广，涉及到土地出让规则，收入政策及政府规费政策，可以说“牵一发而动全身”。抛开这个政策能否顺利实施，对于房地产行业性的规范本身是有利的。毕竟羊毛出在羊身上，这多出来的成本，不消耗在公摊面积上，就可能会在房价上有所体现。

但这个政策如果能顺利实施，对于老百姓来说是一件好事。是否实施套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。等政策正式出台之后，销售策略可能会有变化，销售价格是否上扬要具体看各地跟进的配套政策和各项目的产品设计。但这肯定不止于一城一地，可能是全国性的调整。

焦点三 市场趋势

记者：从目前的市场环境来看，自2018年下半年开始，乐山不少楼盘的销售节奏有了放缓的趋势，房价走势也更加平稳。进入2019年，你觉得乐山楼市将有何变化?面对市场的转变，开发商们应该作何应对?

牛冠华：2019年，从宏观政策、供求关系、客群关系等来看，销量将企稳，价格将略有上升。第一，从购房者角度来看，刚需购买力开始抬头，改善型需求将有显著下降，市场向上动能将下降，期待大涨大跌都不现实。第二，从各角度来看，房地产的重要地位没有改变，政策变相松绑值得期待，将带来一部分入场者。第三，从开发商角度来看，继融资渠道收紧之后，或将直面更加严苛的生存选择，对一些高杠杆的项目将带来较大的考验。对整体开发模式的思考要更深入全面。另外，对开发商来讲，应该更关注刚需层面产品的研发，对开发节奏的把控也要更细致。

焦点四 商业地产前景

记者：在“住宅撑市”的当下，社区商业、城市综合体、专业市场等商业地产，在未来有无脱颖而出的可能?

牛冠华：商业项目能否脱颖而出，很大程度上是由前期的定位、资本运作和开发模式决定的。到目前为止，真正靠追求长期回报的资本来支撑商业地产发展的企业还非常少。但是随着住宅行业的利润率越来越低，会有更多资本选择商业地产。前几年万科相继和凯雷资本、东方资产、领汇合作，万达与光大、嘉实基金、快钱等金融机构合作，东方资产收购上海证大，都是传统的商业地产企业与资本进行结合的尝试。现在适合商业地产发展特点的金融工具仍然匮乏，商业地产不回归金融的本质是很难脱颖而出的。短则两三年，长则三五年，商业地产与金融资本在乐山应该会出现真正意义上的结合，随之而来的销售方式方法也将多种多样。

其次，互联网思维和技术，已经成为中国经济新常态的关键因素，也正在成为商业地产开发和运营中的一个必不可少的要素。乐山商业项目目前正在积极探索。现在看来，最有可能成功的领域有：购物中心的现场管理，社区商业和物业管理，网购的线下体验，品牌推广等。

此外，乐山商业地产开发和运营的第一梯队已经形成，比如万达广场、王府井购物中心等，短期内不会有新的项目加入。另外，乐山今后能在商业地产行业有所作为的企业必须具备两个要素：有实力，模式新。商业项目是有思想的企业才能开发好的。比如说挂靠思路的小股操盘、乐山王府井的轻资产的模式，万达广场的城市客厅模式等。资产管理的作用和重要性会逐渐被行业认可和接受，具有商业运营能力和资本通道的不动产资产管理公司将会在乐山涌现。（记者 倪珉）