中心城区地块热拍 乐山楼市向西向北

为顺应乐山市委、市政府确保房地产市场平稳健康发展的大方针，11月22日，乐山市土地矿权交易中心公开拍卖了位于乐山中心城区青江片区QJ(B)-19-a号、QJ(A)-17-a号和中心城区通江片区TJ(C)-04-b号、TJ(A)-20-a号的四宗地块国有建设用地使用权。现场，共有13家企业及自然人参与竞拍。在上百位业内人士的见证下，四宗地块最终全部成交。并且，相应地块的成交楼面价也成为市场热议的焦点。

本期，记者邀请到两位业内人士，就此次地块热拍所折射出的市场信心指数、房价趋势以及未来的热点开发区域进行讨论。

土地拍卖现场

关于信心

核心观点：当前乐山楼市信心满满

记者：从市场信心指数而言，地块的热拍是否印证着当前乐山楼市至少是开发企业本身对未来市场的发展充满了信心?为什么?

牛冠华：可以这么讲。房地产一级市场的火爆不仅仅表现在成交量的提升上，也表现在土地成交溢价的增加上。上半年房地产市场良好的销售状况为开发公司缓解了资金压力，加之目前乐山市场存量房源仅可供应半年左右的去化，在房地产预期收益增加的“诱惑”下，开发企业购置土地的欲望增加。这种开发企业的集体行为也造成了土地价格的上涨和溢价的大幅增加。

刘智中：这点当然是毋庸置疑的。房地产行业经过这么多年的发展，开发企业早已不再是当年的“土老肥”形象。当今的房地产行业，是融合了国家宏观调控、地方发展战略、产品定位及市场分析、各种营销策略等一系列专业性极强的综合性专属行业，这就要求开发企业每一次拿地都必须是经过深思熟虑和全盘考虑的。

这次乐山楼面价突破“3000元大关”，既很突然，也是必然。所谓“突然”，是指乐山楼市的这种升温速度之快让很多人猝不及防;说它“必然”，当然是供求关系的倾斜以及地方整体发展战略带来的红利，促使越来越多的开发企业重新将目光聚焦乐山楼市，大家都能感受到乐山接下来的发展步伐，都希望能在这个高速发展的状态中分到一杯羹。

关于市场

核心观点：土地高溢价将在一定程度上刺激房价走势

记者：信心是态度，房价看趋势。本次地块拍卖最高楼面地价达到了3107元/平方米，最便宜的也达到了2536元/平方米，较之今年上半年的土地拍卖涨幅明显。从专业角度分析，这次土拍开发商的成本价将大概在什么水平?如何计算而出的?是否会对接下来乐山楼盘产生价格刺激?为什么?

牛冠华：这次的土拍高溢价，我觉得将会在一定程度上刺激乐山楼市价格的走势。主要是两个方面：第一个是成本层面，土地成本的大幅上升和建筑材料价格的上涨都将最终转移到房价当中，推高房价。第二个方面，这次供地的经济指标，本身容积率不高，像2.0左右容积率，后期定位一定是品质型，纯改善型的产品，这类产品一定做得是“高聚”产品，即在消费的金字塔尖聚集客户，客群定位也是“小客户池”或“纯改善客户池”，这类产品面世的价格也应该会较高。

刘智中：一场轰动业界的土拍会往往会成为楼市以及房价发展的风向标。果不其然，乐山的房价受到这样一场具有重大引导性质的土地拍卖的影响，加之供需关系的变化，房价上涨似乎水到渠成。

关于区域

核心观点：土地供应决定城市下一阶段开发方向

记者：从区域发展角度上来看，此次土拍也再次印证了向北、向西的大趋势。对此，你们怎么看?

牛冠华：在今年的市场变化当中，开发商似乎也找到了乐山当地购房者的底线和房地产发展的方向：本地的刚性需求和改善型需求仍然强劲，而青江片区和通江片区也逐渐被更多的客户认同，在这种市场预期和认同下，土地成交价格攀升也见怪不怪了。此外，青江片区优美的环境，完善的市政配套和城市会客厅的区位特点吸引了大量的区县客户。最后，青江片区大盘集中，开发热度好，适合快速开发快速回笼开发资金。从购置土地到项目开发上市，一般要经历半年到2年不等的过渡期，而青江片区内土地的过渡期相对较短。同时，品牌开发商的高端项目也会逐步聚合，反过来会促进区域的开发热度。

刘智中：从当前的楼盘分布以及接下来的土地供应来看，大多仍旧集中在城北的通江片区、棉竹片区以及西北方向的青江片区，这说明依托城市整体发展规划和战略，这一片已经被政府定位为综合性城市新中心区以及商务文旅中央居住区，在这一大片广袤的区域内，借助岷江上游得天独厚的自然景观资源、全龄段教育资源、大型交通站前集散人流资源，必将吸引越来越多的外来人口和外来资金入驻，同时也将为整个城市的发展提供强有力的支撑。(记者 倪珉)