乐山房价将迎来“5字头”时代？

从2000年左右开始，房地产概念逐步进入老百姓的生活当中，大家逐渐告别了传统的单位分房体制时代，购买商品房成为新的居家方式。伴随着北上广深等全国一线重点城市的发展脚步，乐山房地产也经历了快速稳步发展的十几年。从最早出现的“名雅花园”，到之后的“嘉州花城”，再到后来出现的“时代广场”、“莱佛士”，以及“嘉州新城”、“翡翠国际”等小区，乐山城市化进程的不断发展，也让乐山的房地产市场开始从“造楼”进入到“造城”。各个小区越来越高档，项目品质也越来越高端。乐山房价也从1000多元/平方米攀升至5000多元/平方米。

而进入到2014年以后，乐山房价开始出现回落，有些滞销项目跌至3500元/平方米左右的低位，房价遭遇了前所未有的滑铁卢。就在人们以为乐山房地产市场即将“日落西山”的时候，今年五月两块新拍地块的面世再次在乐山楼市中刮起了一股强劲的旋风，房价再次回到了“5字头”的时代。那么这究竟是乐山楼市“回光返照”的表现，还是就此复苏并“一飞冲天”的迹象?记者就此对话本土资深房地产营销人士刘智中，跟他一同剖析乐山房价。

嘉宾：刘智中

自2007年进入房地产行业以来，刘智中十余年间先后担任四川融城地产营销顾问服务有限公司策划部主管、高级策划师，重庆古耀行营销策划有限公司策划部经理，乐山天瑞房地产营销策划有限公司营销总监，乐山亚都阳光房地产开发有限公司营销总监等职位。期间转战“三江华府”、“玉津花城”、“嘉州国际商业中心”、“罗马假日”、“海棠香阁”等多个楼盘，对乐山楼市近些年来的发展情况和房地产项目了如指掌。

核心观点一

供求关系决定房价涨跌

记者：我们都知道你在乐山房地产市场有着丰富的经历，对乐山楼市的发展历程也非常了解，想听听你对乐山楼市的一些见解，特别是老百姓最为关心的一点，现阶段房价到底是涨还是跌?

刘智中：其实世界上没有任何一个专家能拍胸脯对公众保证房价的涨跌。在我看来，根据经济学的定论，决定价格涨跌的核心因素永远是市场的供求关系。那么首先我们来谈谈乐山楼市的“供应”。

我相信你们对近些年来乐山楼市的各项数据也有过统计，特别是供应量这一块，如果我没有记错，2011-2013年，每年的供应量都在120万平方米左右;而这几年的去化量却基本维持在130万平方米的水平，横向一比，也就是属于明显的“供小于求”的概念，这种局面的必然结果也就是房价上涨，因此那几年全城均价迅速从3800元/平方米飙升至5800元/平方米左右。

或许正是这样的利好局面，之前大量的囤地迅速开发成新盘并涌入市场，鼎盛时期乐山中心城区在营楼盘高达50余个，2014年和2015年全年供应量均达到200万平方米的水平，房地产市场一派繁荣景象。然而繁荣的背后则是蛋糕越分越小。由于人口基数增长有限的客观现状，不少项目为了走量被迫通过各种促销活动让利来吸引客户购买，有的楼盘迫于压力则直接降价让利保证走量，在这种供大于求的情况下，房价自然出现了明显下滑。

核心观点二

乐山房地产市场一直处于健康发展的状态

记者：那按你的判断来看，根据现阶段乐山楼市的供求关系分析，接下来乐山房价会是什么样的一个走势?

刘智中：前面我也提到了从2014年开始乐山房价回落的情况以及下跌的核心原因，那么我们根据这个理论来看看当前的乐山楼市供需关系。这几年的价格下降，对开发商来讲压力非常大，特别是在土地成本和建安成本变化不大的情况下，降价则意味着利润的直接损失，特别是有些战线较长且降价幅度较大的项目甚至出现了亏损的状况，那在这种情况下，很多开发商都会迫于当前的市场窘境而暂停开发。在没有新盘入市的情况下，去库存就成为这两三年的主旋律。

同时，在另外关于“需求”这个层面，尽管各开发公司抱怨“市场艰难、房子难卖、没有利润”，但回看最近两三年的市场去化量，我们却惊喜地发现，乐山全年去化量已从之前的130万平方米水平逐渐提升到了150-160万平方米水平，那也就是说其实乐山的房子并没有“卖不动”，而是呈上升趋势的，只是之前“楼盘多了、竞争大了、分到自己头上的份额少了”而已。

记者：也就是说，你也坚信乐山的楼市一直是平稳健康向上发展的?

刘智中：没错。有一句古话叫“天下大势，分久必合、合久必分”。这句话同样适用于房地产行业。正是因为前些年楼盘扎堆供应井喷，导致市场供需不平衡，房价出现了回落。而当前，由于新盘几乎绝迹，供应全靠库存，那也就是说在“吃老本”。“老本”终究是有限的，随着供应量的持续减少，供需关系自然就会发生倾斜，一旦“扭负为正”，那房价又会出现一个向上的趋势。从我这里搜集的数据统计来看，2017年1-5月，乐山市中区商品房供应51.11万平方米，同比增长7.96%;商品房成交68.9万平方米，同比增长56.2%。这个数据显示，供小于求的局面已经来临，房价上涨已成为必然趋势。

核心观点三

乐山楼市未来可期

记者：你刚刚提到，这两年新盘几乎绝迹，但今年5月有两块新地拍出了相当高的价格，甚至引起了业界的轰动，很多人都预测这两块地的问世，又将引领乐山楼市走向一个新的高度。对此，你怎么看待这个问题?

刘智中：这两块地的楼面价格都在1800元/平方米左右。我们可以简单算一下，1800元/平方米的楼面价加上2500元/平方米左右的建安成本，以及越来越高的营销成本，包括各项基本开支，光成本预算，这个单价就得在4500—4800元/平方米的水平。而且据我了解，这两个地块的项目开发商都是非常有实力的企业。他们拿下地块都会把楼盘品质做到极致，尤其是在梯户比以及智能化的配置上几乎会达到一个难以想象的高度。可以想象，在这种情况下，开发商要想保证基本的利润，房价会维持在5500元/平方米以上的。由此，其他楼盘也会迎头赶上，再加上现在供小于求的局面，乐山房价重新回到“5字头”的时代就是一个顺理成章的局面。

从我们5月份到7月份这三个月的房价统计来看，不少项目的均价都已经突破了5200元/平方米以上，例如，“中心城”价格在5300元/平方米左右，“领地·国际公馆”在5400元/平方米左右，“605公馆”在5500元/平方米左右，“邦泰国际社区”5500元/平方米左右。所以说，乐山房价经过了前几年的萎靡不振，如今重新抬头已是趋势。

记者：“需求”层面，能否足以支撑这一轮房价持续走高呢?

刘智中：众所周知，四川二级城市里，乐山的房价排名倒数，很多城市都早已突破了6000-7000元/平方米，尤其西昌等地更是达到8000多元/平方米，而乐山还在4000-5000元/平方米的水平徘徊。要知道在川内，论人居环境，乐山数一数二。既然如此，为何乐山房价偏低呢?归根到底，还是一个人口基数偏低的硬伤。

通过近些年房地产事业的蓬勃发展推动城市化进程的不断深入，已经有越来越多的区县及乡镇人口涌入乐山城区，同时乐山得天独厚的自然环境以及越来越完善的城市功能配套也在不断吸引着外地人落户乐山。也就是说，未来几年，乐山会进入一个更加高速的发展模式，乐山的房价不太可能再次出现较大幅度的回落。

对于乐山房价趋势，我想说，它的涨跌，一定是符合客观规律和市场走向的。(记者 倪珉)