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从单一化到多元化 乐山地产模式升级

http://www.scol.com.cn  (2014-12-18 09:21:37)  来源:乐山日报  
编辑:王晶城记者 倪珉  

    乐山楼市经过数年楼市调控之后,逐渐形成了房地产市场更为理性的认知,建立了新的市场平衡,需求逐步释放。在今年全新的政策及市场环境下,乐山的开发商们除了在营销手法上屡屡创新,更是在项目规划与开发层面下足了功夫。盘点回望,2014年乐山楼市出现了诸多全新的“地产名词”,比如“大盘时代”、“专业卖场”、“城市综合体升级”等新概念。

专业性卖场人气旺
 

    然而,理清思绪后我们却猛然发现,乐山楼市迎来开发模式的变革之后,似乎所有的东西都在和传统较劲……一切的一切,让我们在看得热闹的同时,也欣然发现置业环境的更加良好,这也印证着楼市进入良性循环。

    焦点一:大盘时代城市价值的提升

    现在的房地产开发早已不是一般意义上的“买地-建房-卖房”,逐渐呈现出大盘化、片区化、城郊化的发展趋势,这是房地产竞争的必然,也是市场行为与城市化进程的合拍。具体到房地产开发说,根本的策略是开发模式的较量。所幸的是,2014年的乐山楼市不缺这样的大盘也不缺营造大盘的名企。随着蓝山湾、邦泰中心、时代青江等众多大体量项目入市,乐山楼盘竞争正进入白热化,群雄逐鹿。2014年,乐山楼市正式进入“大盘时代”。

    大盘的推动是一个系统工程,大盘的操作对土地资源是一个很好的整合,并且符合城市发展的方向,也是真正地为老百姓谋福。大盘的开发给消费者带来的是一种生活模式和生活品质的改变,首先是大盘的社区配套比较齐全,物业管理水准较高。其次,购房者追捧的大盘大多是对大社区、大家庭的一种归属感的追求,大盘具有成为一个大社区的基础,拥有宏大的气势和相应的品牌效应,更具有增值和保值空间。

    眼下,大盘开发的势头愈演愈烈,部分开发商斥巨资大量圈地,整体规划,集中运作,令若干小开发商望尘莫及。“大盘时代”的到来,为城市建设与房地产开发带来了“催化效应”,也进一步促进了楼市的整合。

    点评:今天,老百姓买房,不仅会看房价,更会看房子的性价比。而最能表现房产性能的指标有质量、地段位置、设施配套条件、户型环境和物业服务等。一个大盘往往能操作3到5年,甚至更长的时间,在这相对漫长的开发中,开发企业有条不紊地完善该片区的配套,比如教育、医疗、休闲、交通、绿化等,以实景、实物打动更多的潜在购房者,从而对市场形成片区吸引力,同时对城市发展而言,也是在助力政府完善片区的城市功能,随着开发土地的外延,城市规划的版图自然实景呈现。

    对市场而言,大盘之间的竞争有利于市场的良性健康发展。大盘竞争一改过去的点状竞争为线状竞争。合作共赢取代了之前的“贴身肉搏”,因此,在政府对楼市的调控下,大盘对于城市房价的作用应该是积极的。对老百姓而言,买房子更是买生活方式。随着市场的稳定和理性,消费者在购房时考虑的不仅仅是房子本身,还涉及项目周边配套、区域发展前景等,因此大盘优势更加凸显,大社区,父母子女、亲朋好友、同事同学可以同区不同户,人情味、生活气息会更浓。

    焦点二:专业卖场“钱途”的比拼,品牌化对决

    都说2014年最有看点的便是乐山的“商战大片”,就如一部“传奇故事”般,一时之间商业地产开始在大乐山的土地上“茁壮成长”,人们听的、说的、看的几乎都离不开“商业地产”四字。而最受关注的,则非“专业卖场”莫属。

    随着城市不断进步,人们的购物理念也开始发生“质”的转变,比起乐山早期的如电器城、电脑城等传统卖场而言,新一代的“专业卖场”,则更契合人们日常生活所需所想。这种新型的“专业卖场”不管从配套设施、运输物流、业态规划等方面,都比传统卖场显得更加“专业”、更加具有“国际范”。

    专业卖场是指以某一行业、方面为中心,而提供一站式服务的大型商场,如家居装修建材卖场、电子产品卖场、汽车专业卖场等。在专业卖场里,可供购物者选择的品牌类型、价位区间都更加多元化。“专业黑马”在乐山纵横驰骋,嘉州新天地·万和城、意凡家世界、嘉州国际工业博览城、九峰国际汽车城等定位各自不同的项目,从青江片区“杀入”高新区,从城中心拓展至城区外围,足迹遍布乐山各个区域,很有一方霸主的雄姿。不过“疆土”只有这么大,未来究竟“鹿死谁手”还真的是未知之数!

    点评:有统计数字表明,一家大型卖场能辐射周边20万~30万的人口,因此,对于许多开发商而言,将自己的商业项目与大卖场合作是最好的选择,同时也能够最大程度地促进自己产品的销售。从目前来看,乐山专业卖场起势良好,对2014年乐山商业地产这部重头戏会有锦上添花的作用。但是,要想乐山专业卖场不步入其他城市的“发展死胡同”,必须要注意以下几个方面:第一,不能盲目修建,不是越大越好,也不是越多越好,这些专业卖场想要良好运行,靠的是购买力;第二,需要各行各业的专业卖场相互平衡,如果某一个行业的专业卖场太多,乐山目前的市场环境根本消化不了;第三,位置很重要,方便性也会影响购物;第四,配套设施要齐全,如银行。

    焦点三:综合体地产城市综合体的再一次升级

    纵观乐山楼市,从传统的老城区、城北居住区到近几年新兴的城东片区、肖坝片区、青江新区、城南片区、峨眉片区等等,各个区域版块的项目此起彼伏,人气度、品质感、市场销售时刻进行着无声的“化学反应”,相辅相成。其中,尤以商业地产的发展备受市场关注。无论是抢先入市的嘉州长卷、嘉州·新天地,还是持续火爆的世豪广场(伊藤洋华堂所在项目)、意凡家世界、金鼎国贸、乐山万达广场等等,都是可圈可点的代表之作。

    作为今年乐峨两地的重要“城市红利”,成绵乐高铁即将正式投入运营。作为中国西南地区第一条城际客运专线,成绵乐高铁沿线辐射近千万人群,预计年客运量更将达到数千万人次。由于轨道红利的到来,乐山的地缘关系及市场基数也在发生变化。与之相对应,多个“城市会客厅”形态的综合体再次让商业地产升级。

    比如,早前记者从金鼎国贸了解到,项目与万达院线结成战略合作关系,两者的结合,无疑将提升峨眉山景区的世界级旅游商业服务水平,真正打造“一站式的吃住行、游购娱旅游城市复合体”。又比如,继10月22日“万达地块”尘埃落定,到乐山万达广场亮相发布会举办之后,上周末项目营销中心正式对外开放。人们再一次切身感受了一把“万达速度”。短短两个月不到,万达从一种期望渐渐成为乐山市民生活的一部分。作为万达集团精心打造的第三代国际级城市综合体,乐山万达广场位于市中区乐青路与竹公溪交汇处,总投资额近70亿元人民币,是一座拥有约80万平方米规模的超大型综合体,集国际购物中心、室外商业步行街、精品写字楼、高端住宅于一体,是乐山最高端的一站式购物目的地,以吃、喝、玩、乐、购一体化的全程体验模式。

    点评:从供应角度说,在乐山主城核心地块用地空间逐步减少情况下,随着人口疏散的“卫星城”概念进一步贯彻,新板块成为商业地产热点区域;从需求角度说,无论是乐山的青江新区,还是峨眉的秀湖板块等新城区域带来的旺盛人气,正在转化为日趋增长的商业项目诉求。

    从当前的形式已经可以清晰的看到,未来“商旅”接轨后至少有三个阶段性的变革:1、随着高铁的开通,轨道引擎势必拉动区域内项目开发的积极性;2、与传统区域不同,这些新区将以全新规划的新城理念承载更多的城市功能;3、新区中率先开发起来的核心板块,势必将起到“画龙点睛”的作用,即“原点效应”。

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