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央行降息落地十天 乐山楼市闻声而动

http://www.scol.com.cn  (2014-12-02 10:18:02)  来源:三江都市报  
编辑:王晶城倪珉  

    11月21日央行降息,被业内称为“靴子落地”,从全国范围内来看楼市反应积极,落地十天时间,不少地方楼市成交量、看房量等各项指标借降息东风闻声而起,降息在让楼市复苏趋势更加确立的同时,市场近期甚至出现了“现在不买房,一年又白干”的极端言论。

    乐山也是如此,上周末以来,乘着这股东风大搞活动的楼盘就有数家,并且有不少都在计划推出新房源。在此利好下,12月楼市是否可以期待一个更大的回暖?多位业界人士表示,房企在库存的压力下不会轻易上调价格,而成交量预计将会在11月的基础有所上涨。

    央行降息 房贷利率下调

    自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4%至5.6%的利率;一年期存款基准利率下调0.25%至2.75%的利率;同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

    记者了解到,这次降息在“9.30新政”认贷不认房的基础之上,变相来了一次“房贷大优惠”。与此同时,因为央行降息,中央国家机关住房资金管理中心(简称国管公积金中心)发布通知,自2014年11月22日起,调整住房公积金存贷款利率。调整后标准为,上年结转公积金存款利率从原来的2.6%降低到2.35%。首套房一到五年贷款利率,由4.0%降低到3.75%,五到三十年由4.5%降低到4.25%。记者从乐山市住房公积金管理中心了解到,我市的住房公积金存贷款利率将按国家标准执行。

    按照今年10月30日,乐山市出台的住房公积金贷款新政,最高年限可贷30年,单职工最高贷款额度为35万计算。那么,降息后每月公积金还贷的月供族能少还多少钱呢?记者通过国管公积金中心官方网站上公布的公积金贷款计算器算了一笔账。贷款35万,基准利率,按30年期等额本息还款计算,降息前月均还款1773.40元,还款总额而638423.49元,利息支付总额为288423.49元。降息后月均还款额1721.79元,还款总额为619844.26元,利息支付总额为269844.26元。也就是说,降息后,月供族每月可减负51.61元,全年可减负619.32元。

    开发商积极备战 购房者态度暧昧

    在房价持续走低的背景下,降息对楼市的影响可能成为许多人关注的焦点。此次降息可以说是同“9.30新政”的接轨,对于楼市来说绝对是大利好,房贷市场可能将再次松绑,楼市成交或将一改往年岁末淡季的状态,刺激未来几月继续维持高成交量,价格也有望止跌微涨。

    记者了解到,乐山楼市经过“金九银十”的冲量之后,年底销售压力以及资金压力大为降低;再加之对未来资金环境宽松和楼市未来成交量继续反弹的乐观预期,预计更多开发商将开始微调销售价格。这也应该是在“9.30新政”下房企谋划涨价后,又一波“可能涨价”风潮。对于楼盘来说,年末冲量的压力遇上政策的利好,这是不容错过的走量好时机。从最近楼盘层出不穷的营销活动也不难看出,2014年剩下的一个月将是各大楼盘最后的“厮杀”。

    当然,花样百出的营销活动并非只是开发商单纯营造的噱头,此举往往与项目的推陈出新紧密相联。比如刚刚“抓完小鸡,又开始玩小猪”的海天·假日半岛,其二期房源将在本周正式推出;又比如时代青江二期房源也正在强势蓄客中。记者也注意到,随着年关将至,不少楼盘也打破原有“坐销”的方式,主动出击进行行销派单或者放出“小蜜蜂”在其他项目“盯梢”的现象越来越普遍。因为,在这种举步维艰的楼市现状下,客户是楼盘最需要的。产品、价格、优惠、营销活动等等都在不断升级,目的就是抢占越来越紧俏的客户资源,进而达成促进成交的目的。

    不过相比较开发商的积极备战,不少购房者却表示“不太买账”。“央行降息又不是第一次了,每次对月供的影响也就是几十元的浮动而已,相比动辄数十万的房价而言,我们更看重地段和项目品质。”上周末正在蓝山湾看房的杨女士说道。走访中记者了解到,不少购房者都同杨女士有着一样的心态,即便是刚需或者刚改型客户,也认为该“等等再看”,态度暧昧。

    楼市观察:理性看待降息

    对于众所关注的房地产市场,近期央行松绑限贷、降息等政策已经形成了叠加效应,无论是从市场预期还是资金成本角度看,都能够对楼市短期和中长期带来利好。

    就普通购房者而言,降息之后每月还贷压力的减轻,无疑是降息带来的最真实的实惠。

    然而,将降息与“救楼市”划等号,理解的无疑有些简单粗暴。对于此次降息,央行有关负责人的话已经说得很明白:“此次利率调整的重点是要发挥基准利率的引导作用,有针对性地引导市场利率和社会融资成本下行,促进实际利率逐步回归合理水平,缓解企业融资成本高这一突出问题。”

    的确,从10月最新经济数据看,经济下行压力依然很大、物价水平走低、融资成本尤其是贷款成本并未明显下降。在此背景下,适当采取常规的价格杠杆工具以稳定预期、引导融资成本降低。

    因此,此次降息更多的是面向整个经济的普惠性政策,绝非针对房地产本身,对于目前楼市而言,高库存显然是影响未来房价的决定性因素。降息之后,银行对个人住房抵押贷款的信贷政策或有调整,对房贷的积极性还需审慎观察。

    此外,降息虽能降低买家购房成本和房企融资成本,但并未能改变当前楼市整体大格局,库存仍在高位,房价反弹的基础并不存在,积极跑量仍将是楼市主流。(倪珉)

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