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乐山楼市:岁末“去库存”仍是主旋律

http://www.scol.com.cn  (2014-11-20 09:21:27)  来源:乐山日报  
编辑:王晶城记者 倪珉  

    日前,国家统计局公布10月70城住宅销售价格变动情况,69城住宅环比价格下降,近乎“全军覆没”,楼市持续低迷。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,随着各地房贷政策调整,房企为消化库存继续加大推盘力度,部分购房者选择入市,房价环比降幅收窄。

    而地处四线的乐山,并未受到大环境的过多影响,并在10月份迎来了楼市的阶段性小高潮。记者从乐山市住房保障和房地产管理局最新发布的“乐山房地产市场运行报告”获悉,10月份乐山全市房地产开发投资金额、批准商品房预售面积环比大幅上涨,商品住房销售面积同比大幅上涨、环比小幅上涨,商品住宅价格同比小幅下降、环比小幅上涨。

    不过,不少受访的业内人士仍旧表示,尽管后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观,但大幅度反弹现象不会出现,从近期公开的数据看到,乐山个别楼盘前三季度甚至没有完成销售量任务,去库存仍然是房企当前的首要任务。

    供应开闸开发商积极抢占岁末市场

    据记者了解,10月份乐山全市房地产开发投资7.75亿元,同比增长0.91%,环比增长31.58%;市中区开发投资4.63亿元,同比增长9.72%,环比增长94.54%。

    面对房地产开发资金环比的大幅增长,来自供应环节的数据也是如出一辙。据报告显示,10月份乐山全市批准商品房预售面积23.27万平方米,同比增长-35.07%,环比增长48.03%。其中批准商品住宅预售面积11.05万平方米,同比增长-63.68%,环比增长0.73%。市中区2.21万平方米,同比增长-78.03%,环比增长-49.43%。

    对此,乐山市房地产商会会长王树云分析道:“当前的市场呈现两种态势,1、大盘领跑,这些项目规格起点高、楼盘品质高、社区配套比较齐全、物业管理上档次,美观度、舒适度陡增;大盘能满足消费者对大社会、大家庭的归属感,具有成为一个大社区的基础,拥有宏大的气势和相应的品牌效应,更具有增值和保值空间。同时,大盘的发展也促进城市基础设施建设和整个城市发展。2、商业发力,从供应层面反映的数据来看,10月份批准的预售面积住宅约占一半,那么剩下的主要还是商业地产部分,尤其是青江新区片区的几个项目,正是当前市场的热点。”他表示,随着包含“落实国家和四川省个人房贷新政”、“支持使用住房公积金贷款购房”等十条内容的《促进房地产市场平稳健康发展的十条措施》的出台,“尽快去库存化”将是后期的大趋势,时代青江、邦泰中心等大盘在近期都有推新的计划或已经推出,四季度整体市场的供应增加,需求也将受到信贷政策的松绑释放,因此四季度市场的成交量值得期待。

    销量上行“让利跑量”才是王道

    这边楼市供应上开发商纷纷“开闸放水”,那边的销量上又是怎样的反映呢?据记者了解,10月份乐山全市商品房销售备案面积27.62万平方米,同比增长39.42%,环比增长0.99%,其中商品住宅销售备案面积24.41万平方米,同比增长36.83%,环比增长2.78%;市中区商品住宅销售备案面积15.61万平方米,同比增长62.43%,环比增长 1.04%。

    可以看到,楼市又一次迎来了阶段性的小高潮。但是,现在的乐山楼市,什么产品最好卖呢?来自中原地产(乐山)的一组参考性数据统计显示,1-9月份乐山楼市90平方米以下户型销售8023套,而90平方米以上户型销售2239套。毫无疑问,90平方米以下产品占据了市场的主流。原因在于,90平方米以下户型为市场主流户型,在售项目中所占比例较大;其次,面积适中,购买者较容易接受,销售较快。同时,这个区间的户型产品依旧是岁末乐山楼市的主要供应方向之一。记者了解到,海天·假日半岛最近推出了二期,户型图也早已出炉,在这6个户型中,90平方米以下户型占据相当比重;时代青江不管是一期还是二期,住宅户型面积基本都在90平方米以下。无独有偶,领地·国际公馆、蓝山湾等项目的起始面积段产品也定格在“70-90平方米”区间。

    再看房价,据报告显示,10月份乐山全市商品住房均价4072元/平方米,同比增长-9.45%、环比增长1.88%;市中区商品住房均价4363元/平方米,同比增长-8.86%、环比增长5.01%。对于岁末乐山楼市“量价齐升”还是“让利跑量”,电子科技大学房地产专业客座教授牛冠华表示:“虽然出台了相关房地产调控政策,乐山也进一步制定相关措施强化和落实,但是从目前的市场情况来看,整体市场依然难以有较大程度的改善,购房者观望情绪依然难以有较大程度的改变,并且目前乐山商品房存量较大,竞争激励,但是多种措施的出台在短期内对于楼市还是有一定程度的利好,我认为‘量价齐升’的可能性不大,开发商目前的节奏依然需要‘让利跑量’,由于在年底出台调控政策,加之返乡购房潮的到来,对于岁末购房季还是有较好的预期,乐山楼市在岁末较之前期应该会有明显程度成交量的提升,价格提升空间不大。”

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