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“乐十条”出台,您怎么看?

http://www.scol.com.cn  (2014-11-11 10:27:42)  来源:三江都市报  
编辑:王晶城记者 倪珉  

    继十月份乐山楼市进入阶段性的“小高潮”之后,不少楼盘也在积极筹备今年最后两个月的营销攻坚战。就在各家想方设法消化库存的同时,日前,来自乐山市人民政府官网的一则消息更是让业界兴奋不已:包括“落实国家和四川省个人房贷新政”、“支持使用住房公积金贷款购房”等十条内容的《促进房地产市场平稳健康发展的十条措施》(以下简称“乐十条”)发布并实施。

    本期,记者就邀请到三位业内专家,一同把脉“乐十条”。

    记者:在全新出炉的“乐十条”中,你们觉得哪几条最具吸引力?为什么?

      牛冠华:乐山此次出台“乐十条”其目的是想在全面遇冷的局势下从多个层面制定或落实相关规定,以“组合拳”的形式调控乐山楼市,此举无疑对乐山房地产市场有一定程度的刺激作用,在短期内提升成交量有一定的效果,在我看来“乐十条”中最有实效性的可能是“落实国家和四川省个人房贷新政”,此次乐山出台的措施是对央行政策的进一步强化和落实。此前我们预计救市政策会分三步走:第一阶段放开限购,目前已基本完成;第二阶段放宽信贷支持;如前两个阶段不奏效,则第三阶段放宽对投资需求的限制。但从本次政策来看,对投资需求的放松已经开始,早于我们的预期。此前从中央表态来看,投资需求一直是政策限制的重点,这也反映了本次政策放松力度之大,但同时也说明了地产下滑程度和影响可能比市场预期的更加严重,正是地产加速下滑倒逼中央大力度放松。其次,在房贷利率方面,《通知》规定首套房最低首付款比例依然为30%,但贷款利率下限下调至贷款基准利率的0.7倍,优惠力度较大,如能落实将对购房需求的释放有明显刺激作用。

    朱海川:支持使用住房公积金贷款购房,单职工最高可申请公积金贷款额度由30万元提高到35万元。职工首次购房最长贷款期限由20年调整为30年。对缴存住房公积金的职工,在还清前一次公积金贷款后,若无其他商业贷款,可按规定再申请住房公积金贷款。为购房落户人员提供城市基本公共服务,在乐山市主城区购买商品房后,享受同城居民就业、就学、医疗、社保等同等待遇。前者一定程度上可激起近年购房需求衰减的公务员、事业单位客户的购买能力,后者,提升了郊县、乡镇人群对城区的购房需求。

    王树云:我们对“乐十条”进行个简单的梳理,可以发现,亮点有五个:1、落实国家和四川省个人房贷新政;2、支持使用住房公积金贷款购房;3、支持优秀人才购房;4、支持特殊岗位人才;5、鼓励拆迁户货币化安置。为了系统的解读新政,11月6日相关部门还专门召开了“乐山城区房地产企业座谈会”,会上提出,各商业银行要积极落实国家和四川省个人房贷新政,中国人民银行乐山中心支行和乐山银监分局要针对乐山房地产市场现状,鼓励各商业银行拿出有利于提振市场信心的可操作的惠民措施。同时,在“加上限、加年限”的基础上,为了应对乐山住房公积金存贷比过高的问题,乐山市住房公积金管理中心可积极探索采取“回购型个人住房贷款”的办法来缓解贷款资金压力。可以说,乐山目前现行的楼市新政更像是一套组合拳。

    记者:其中涉及的内容能否激活岁末的乐山楼市呢?请说说你们的看法?

     牛冠华:本次的调控政策在短期内刺激楼市具有一定的作用,但是在中长期来看,并不一定乐观,或难改楼市长期低迷走势。比如从金融政策层面首先,此次新政更多的是放权给市场。但对于首套房首付30%的标准并没有下调,而是重申最低7折优惠利率,最终决定权仍在银行。基于目前楼市风险偏高和房贷收益偏低的考量,商业银行并没有提供超低优惠利率的动力。其次,大幅放开二套房贷,影响有限。因为当前房价处于高位。再则,房产税预期将至,将大大挤压楼市投机需求。第三,可能进一步引发购房者观望情绪。央行此次松绑限贷,大大超出市场预期。但可能适得其反,对于购房者来说,央行此时大度出手,足以看出楼市的低迷,从而更加谨慎,并继续观望而不敢轻易入市。

    其他政策条款对于目前主流的刚需客群都不具有实效性的刺激作用,例如公积金提升额度和年限,在目前乐山市场,购房贷款一般都在30万以内,提升到35万并无太大意义,其他政策如“支持优秀人才、特俗岗位人员购房”、“鼓励拆迁户货币化安置”所涉及的毕竟是极少部分购房客户,对于大市影响不大。其他条款对于购房者来说并非购房的关键因素,楼市利好有限。

     朱海川:“乐十条”是乐山市政府对中央政策的执行。在最重要的商业贷款上,银行实际政策都难以落地。所以政策只能给大家一个美好的前景,至于是否具备给乐山楼市一个上扬的驱动力,个人并不看好。

     王树云:最新消息,本次“楼市新政”购房优惠的时限为2014年10月30日至2015年10月30日止,以签定的商品房买卖合同的备案时间为准。从覆盖范围来看,享受购房补贴的对象为购买乐山市主城区商品住房的购买方;享受购房补贴的房屋类型为:商品住房,不含商业用房、写字楼、车库(车位)、二手房、经济适用住房、限价商品住房及其他政策性住房。应该说,作为近年乐山楼市政策的最大手笔之一,“乐十条”至少从心态上对楼市绝对有相当的刺激作用。但是,面对仍旧以“跑量”为主的岁末楼市,新政的效力个人觉得不会太早显现。开发商们还是应当在政策红利的基础上,加大营销力度,尽量消化库存以备2015年的市场。

    记者:在走访中注意到,不少项目已经在积极备战年末的攻坚战,“让利跑量”还是“价量起升”,你们觉得市场将会向哪边倾斜?你们能对岁末及跨年楼市做个简单的预测么?

     牛冠华:虽然中央出台相关房地产调控政策,乐山也进一步制定相关措施强化和落实,但是从目前的市场情况来看,整体市场依然难以有较大程度的改善,购房者观望情绪依然难以有较大程度的改变,并且目前乐山商品房存量较大,竞争激励,但是多种措施的出台在短期内对于楼市还是一定程度的利好,我认为“量价齐升”的可能性不大,开发商目前的节奏依然需要“让利跑量”,由于在年底出台调控政策,加之返乡购房潮的到来,对于岁末购房季还是有较好的预期,乐山楼市在岁末较之前期应该会有明显程度成交量的提升,价格提升空间不大。

     朱海川:房交会经历了一波高潮,大家都在纷纷涨价,11月份,尤其是月初,又迎来了一次小低潮。现在万达又来了,住宅销售惯例的低溢价,将引起本土开发商的重视和应对。再加上年末开发商工程款支付压力,让利跑量是个趋势。

    王树云:毫无疑问,“让利跑量”将是后期的大趋势。据我了解到的情况,时代青江、邦泰中心等大盘在近期都有推新的计划或已经推出,四季度整体市场的供应增加,需求也将受到信贷政策的松绑释放,因此四季度市场的成交量值得期待。政策方面,近两个月,已有济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整,公积金调整将与之前央行放宽信贷、普宅标准调整、各地的财税减免等形成的政策叠加效应,将在一定程度上提振购房者入市信心,此大背景促进年内楼市成交的回暖。房价方面,预计四季度依然以平稳为主。继续下调的可能性正在降低,但因为库存等原因,短期上涨的空间也不大。

 

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