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“后秋交会时代” 乐山楼市路向何方?

http://www.scol.com.cn  (2014-10-02 09:16:44)  来源:乐山日报  
编辑:王晶城  

    9月28日,以“乐山乐水,宜居福地”为主题、为期7天的2014年乐山市保障性安居工程暨第十八届房地产展示交易会落下帷幕。来自乐山市住房保障和房地产管理局的最新数据,本届房交会期间,成交商品房575套、成交面积46632.62平方米;788户中低收入家庭通过摇号“摇”到廉租住房或公共租赁住房。可以看到,强劲的市场动能为盘整中不断迈进的乐山楼市注入了一剂重要的“强心针”。

    不过,面对还算不错的阶段性销量,不少业内人士还是指出,今年第四季度,房企销售压力犹存,在当前市场库存量高企的背景下,在“后秋交会时代”,产品、价格、模式都将成为市场的“突破口”。

    关键词一:大盘

    品牌项目激活销量“大盘时代”成为楼市主旋律

    有“楼市晴雨表”之称的房交会历来引人关注,而今年乐山秋交会似乎更是一场大盘的“品牌秀”。对于参展的20余个项目,他们要的是什么?追的是什么?求的是什么?很简单,是销量。销量不是简单的一个词语,能在逆流中乘风破浪,它印证着开发商的实力,代表的是产品的优越,表达着购房者的居住夙愿。

    从9月22日开始,各个楼盘都在房交会上大展拳脚,吸引人气。有的把真实版的羊驼牵来助阵,有的卡通形象游走穿行,有的门前摆满了哆啦A梦“萌翻个人”,有的把型男的肌肉秀出来引来关注,有的歌舞升平要的就是热闹……纵观房交会现场,就是一场接一场的秀。但现实版是:人气不算什么,围观也没有什么,销量才是最后的数字。

    记者在走访中了解到,秋交会现场多个大型品牌项目人气颇旺。首先来看恒邦集团旗下项目:时代青江、中心城、君悦湾堪称“销量领跑者”,时代青江7天内完成80套以上的销量,中心城紧随其后超过70套,而城东项目君悦湾也销售了40套左右。“我们还是觉得主要在于购房者对产品的信心,对开发商的信心,接下来才会是销量的冲刺点,我们也会更努力。”在与记者的对话中,恒邦相关负责人表现得很淡定。无独有偶,位于青江新区的世豪广场也是战果颇丰,7天销售50余套,而蓝湾半岛、五洲汉唐、邦泰中心等销量也均在数十套左右。

    显而易见,这些“战绩不凡”的楼盘,都有一个统一的符号——品牌大盘。秉承“大盘模式”下,这些项目规格起点高、楼盘品质高、社区配套比较齐全、物业管理上档次,美观度、舒适度陡增;大盘能满足消费者对大社会、大家庭的归属感,具有成为一个大社区的基础,拥有宏大的气势和相应的品牌效应,更具有增值和保值空间。同时,大盘的发展也促进城市基础设施建设和整个城市发展。大盘所到之处,开发企业往往会逐步完善片区内教育、医疗、休闲、交通、绿化等配套,不仅让小区成为人气聚集区,更是改善和提升了周边原有城市风貌。整个乐山城在大盘推动下,城市进一步拓展,城市品位进一步提升,城市区域功能定位更趋合理。

    关键词二:商业

    区域商业多元发展激活乐山“大商业圈”

    作为当前乐山楼市的又一大标志性符号——商业地产的发展无疑牵动着越来越多投资者的心。在本届秋交会上,商业项目集聚了世豪广场、嘉州·新天地、百年广场、青年广场、美巢家居、意凡家世界、金鼎国贸等,纷纷受到了市场的广泛关注。

    纵观乐山楼市,从传统的老城区、城北居住区到近几年新兴的城东片区、肖坝片区、青江新区、城南片区、峨眉片区等等,各个区域板块的项目此起彼伏,人气度、品质感、市场销售时刻进行着无声的“化学反应”,相辅相成。其中,尤以商业地产的发展备受市场关注。无论是抢先入市的嘉州长卷、嘉州·新天地,还是持续火爆的世豪广场(伊藤洋华堂所在项目)、意凡家世界、邦泰中心、金鼎国贸等等,都是可圈可点的代表之作。

    作为今年乐峨两地的重要“城市红利”,成绵乐客运专线预计今年底正式投入运营。作为中国西南地区第一条城际客运专线,成绵乐城际快铁2014年底即将通车,快铁沿线辐射近千万人流,预计年客运量更将达到数千万人次。由于轨道红利的到来,乐山的地缘关系及市场基数也在发生变化。与之相对应,多个“城市会客厅”形态的综合体再次让商业地产升级。

    与此同时,记者从乐山市商务局了解到,此前经过评审并被原则同意通过的《乐山市城市商业网点规划(2013-2030)》(以下简称《规划》)也为乐山城市发展和产业建设指出了方向。根据《规划》,2015年,乐山城区零售商业网点面积达到76.64万平方米,人均零售商业网点面积为0.96平方米;2013年至2015年间,新增零售商业网点面积约为18.72万平方米。2020年,乐山城区零售商业网点面积近106.00万平方米,人均零售商业网点面积为1.06平方米;2015年至2020年间,新增零售商业网点面积约为29.36万平方米。2030年,乐山城区零售商业网点面积近234.93万平方米,人均零售商业网点面积为1.68平方米;2020年至2030年间,新增零售商业网点面积约为128.93万平方米。

    乐山市商务局相关负责人告诉记者,目前乐山城区总体上形成以重百、嘉瑞·财富广场为核心的老城商圈,以梅西百货、电器卖场为主的牛咡桥商圈,以北京华联为核心的乐山广场商圈。老城商圈距牛咡桥商圈约3.5公里,牛咡桥商圈距乐山广场商圈约2公里,新广场商圈距青江商圈约2.5公里。按乐山“双百”大城市规划,青江新区将形成以伊藤洋华堂、世豪广场为核心的新的青江商圈,以首尔商城为核心的城北商圈,未来乐山商业将全面升级。

    关键词三:刚需

    价格战或将延续刚需仍是市场主流

    目前,刚需仍是市场的绝对主流。记者在秋交会现场走访了解,有高层需求的客户占比绝大多数,且大部分表达的是“两房”。尤其是能做到“一步到位”,且总价控制得好的户型更受欢迎。

    不过,想要撬动购房者,最关键的营销手段仍是优惠。在本届房交会上,几乎所有楼盘都高举价格战的大旗,如领地·国际公馆建面74—132平方米的江景房,单价3280元/平方米起,房交会特价房限量专享;君悦湾首付分期,最长10年无息;海天·假日半岛全场特惠,建面3193元/平方米起,同时,现场还有“美金大派送”活动;五洲汉唐“交1元,抵3万元(指定房源)”,“首付2万元即买房”等等。

    对于这样一种市场态势,乐山市房地产商会会长王树云表示,目前市场库存量高企,年末作为开发商冲击年度任务的最后时机,特别是一些销售压力比较大的房企,要想在激烈的市场竞争中分得一杯羹,就得考虑接下来推出一些实实在在的特惠营销来促进销售。“对于准备在第四季度入市的新项目,也可考虑低价入市,哪怕每平方米单价较竞品低100—200元都存在较大优势,以抢得区域先机。”王树云说道。

    对于王树云的观点,不少业内人士也表示认同。“秋季房交会已经结束了,但对于乐山楼市来说,‘厮杀’还将继续。”乐山城北某楼盘负责人告诉记者,紧接着四季度,各开发商又将打响完成全年销售任务的攻坚战。在他看来,乐山的“后秋交会时代”依然不会清淡。

    电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华也给出了一致的看法。他表示,由于去年存量房充足,再加上早前乐山楼市整体销售不理想,虽然在秋交会期间不少楼盘在销售上面抢收了一把,但实际上,距离完成全年销售任务仍还有一大截。牛冠华分析,接下来,乐山楼市预计还将掀起一波放量,不管是刚需型房源,还是高端物业都会集体入市。与此同时,“优惠战”仍将是楼市主旋律。(倪珉)

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