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“金九银十”时代 乐山楼市大猜想

http://www.scol.com.cn  (2013-10-15 09:22:26)  来源:四川在线乐山频道  

    国庆黄金周期间,全国各大城市楼市成交量不断攀升,杭州、广州、青岛、北京、上海等地成交火爆;与此同时,乐山的许多项目成交量也纷纷发力。在全国楼市的狂欢中,土地市场更是地王频现。此现象是昙花一现,还是持续呈现?业界、专家、媒体、购房者各述已见,乐山楼市又将何去何从?购房者又怎么看?

    纵向分析,2013年房地产的列车在楼市的轨道里滑行了颇不宁静的一年,调控政策持续深入、地产群雄争霸全城、购房者举棋不定,这些都构成了2013年地产众生相。如今转战后“金九银十”时代,楼市也迎来多重现象:政策调控议论火热、恐慌性购房、房产税出炉风传、众房企掀起拿地高潮……这给不太明朗的楼市再添雾霭,地产列车难寻楼市轨迹。记者采访发现,根据2013年楼市变化的种种迹象,人们对下半年楼市存在四种猜想。

    猜想一:楼市政策是否调整

    悬念指数:★★★

    其实早在今年年初,对于楼市的政策层面,多数业内人士就表态:楼市政策即便有变动,也只会是小变动,除非楼市出现重大波动,否则,前两年深入调控的政策将会在2013年延续。尤其是在今年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。限购、限贷政策的重申,对市场中有松动倾向的猜想和预期给予了明确的否定,在此影响下,抑制投资性需求的现状并没有改变。不过,政策并未加码,对刚需购房者的心理预期是一个极大改变,趁早出手,成为购房者理性购房的一个体现。

    到了7月5日,国务院办公厅对外发布了《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》,其核心便是盘活存量、用好增量。其中,尤其强调了“积极满足居民家庭首套自住购房”这一条。

    对于前一阶段出现的房地产政策现象,乐山市房地产商会会长王树云表示,政策无疑是影响楼市的最重要外部因素,从国家的宏观调控到地方的实施细则,每一次政策变动在给楼市带来波动的同时,也在撩拨着开发商和购房者的神经;从目前的政策环境来看,国家层面正在研究楼市调控的长效机制,短期看调控放松的可能性不大。他说道:“无论政策怎么调整,支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题。比如上半年新国五条细则发布后,其中二手房交易20%所得税‘悬空’,并没有严格执行,和宏观经济‘触底’的阶段特征密不可分,在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场调控政策不会有太大变化。具体来说,对于购房者而言,下半年政策的态度势必延续‘积极满足’支持居民家庭首套自住购房需求,楼市长效调控机制出台争取更多的时间,这个时间预计在今年年底或明年年初,在这个时间段之前应该不会有特别大的政策出台;而对于开发商来说,在下半年‘流动性’趋紧的市场背景下,以‘现金为王’的策略应该为广大开发商采纳,下半年多地开发企业再在土地市场上疯狂拿地可能会面临一定的市场风险。”

    猜想二:供需关系是否平衡

    悬念指数:★★★★

    10月6日,150家全球品牌房企和机构高层、业内知名人士、政府官员及经济界学者齐聚“2013全球华商(成都)地产论坛”,针对未来楼市价格的走向进行了激烈探讨。 在此次论坛上,不少国内品牌房企就三四线城市“鬼城”现象频现的问题,公开宣布将彻底放弃三、四线城市。

    对于这样的言论,有业内人士指出,三四线城市的去库存压力相对来说较大,一方面是因为经过大量的开发商跑马圈地后,供给量大幅度增加,另一方面是因为三四线城市机会相对稀少,人口集聚和就业机会的缺乏。

    那么,宏观层面的观点能否成为乐山本土供需关系发展方向的论据呢?来自乐山市房管局的市场运行报告显示,去年1-8月,乐山市中心城区商品住宅预售面积为74万平方米,整个1-8月份商品住宅销售面积达到了71.82万平方米,住房需求与供应量基本持平。“到了2013年1-8月,中心城区商品住宅预售面积达到了154.09万平方米,商品住宅销售面积107.48万平方米,可以明显地看到,到了2013年,整个乐山楼市已开始呈现出供求失衡的态势。”相关业内人士向记者透露,“而在今年下半年,乐山仍旧还拥有大量的房源库存,加上新增房源将达到近10000套、80万平方米的货量,加上适合购房的人群数量处于下降趋势,供求关系的失衡,乐山整体房价失去了猛涨的可能性。”

    乐山市房地产营销协会会长牛冠华认为,从需求角度来看,由于上半年大量地消耗了刚需型客户,并随着下半年市场供应的产品比例也偏向改善型产品的趋势,预计下半年改善型需求的客户比例会有所增加;由于改善型客户增加,他们更追求产品的品质,因此,品牌开发商及优质楼盘将会更有优势。

    猜想三:房价走势是否趋稳

    悬念指数:★★★★

    市场好不好、政策怎么变……这些都是人们所关心的,但相比房价,一切都显得不再那么重要了。开发商关心房价,因为房价决定了他们的核心——利润;市民关心房价,因为房价决定了能不能买得起房子,决定了手里的财富是增加还是缩水。9月、10月,通常是人们消费心理比较松动、消费意愿较高的时候。按照楼市传统的市场行情来看,每年的9月、10月都是楼市推货最密集的时期,因而就出现了楼市“金九银十”现象。而从2013年的乐山楼市来看,传统销售旺季的供应量似乎被“有意”延迟。9月份,乐山中心城区范围仅有景盛花园、观景文府等几个小体量项目推出新房源,而且余量甚多。整个9月,房源放量应该说相当有限。而在成交量方面,从乐山市房管局官网上获得的数据显示,9月份乐山市中区商品住宅成交1241套,相较于8月份基本持平。

房价走势备受关注
 

    供应平稳,是否预示着房价走势的平稳呢?记者了解到,今年8月份,乐山全市商品住房均价4416元/平方米,同比增长-0.36%、环比增长4.05%;中心城区商品住房均价4837元/平方米,同比增长0.79%、环比增长0.17%。虽然截至记者发稿时9月份的均价数据还未正式发布,但从“金九银十”乐山各大楼盘纷纷采用“特价房”、“优惠战” :北城峰景特价房源4280元/平方米、梅花城每周5套特价房最低建面5300元/平方米、君悦湾特价4000元/平方米等等可以看出,当前房价并无大涨的空间。

    业内人士分析,上半年整体销售业绩还是显示出了不错的态势,主要原因是乐山还存在着一大部分持币观望的“刚需群体”,这部分“刚需群体”带动了上半年市场的活跃;而下半年乐山房价也将延续近一年多以来相对稳定的趋势,或将“稳中有升”。

    猜想四:刚性需求是否主导

    悬念指数:★★★★★

    房价未来还仍将“稳中有升”,这其中,成本上涨是其中一个理由,但根本原因还是市场需求在背后支撑市场。这种需求如何判断?毫无疑问需求要进一步进行细分,什么是刚需,什么是改善型刚需?市场中有两部分需求在支撑房价,一部分是银行信贷支持的改善自住型需求在支撑房价,另外一部分是投资性需求在支撑房价。从未来需求变化的角度来讲,市场从2003年以来房价井喷式上涨的阶段已经过去了,未来房地产面临的资金流入和投入也会变得比较紧张,这是一个不利因素,从国家调控政策角度来看,对企业面临的挑战可能会比较大,开发模式、盈利模式有一个转型。

供需关系正在变化
 

    而9月6日-16日期间,乐山某地产网站对于今年“金九银十”的发展方向对1000名网友进行了在线置业调查。其中,53%的参与者表示对金九银十持“乐观态度”;69%的参与者表示近期有购房意愿;而细分其中的需求,位居第一的刚需占38%,而改善性购房者及高端购房者比例达到35%。“一个很直观的感受,今年上半年,特别是‘金三银四红五月’,由于滟澜洲等一批大体量项目开盘热销的带动,整个乐山楼市显得很红火”,乐山某营销策划公司的策划主管周先生告诉记者:“就在各家积极备战准备‘吸金’的时候,进入7、8月份,市场明显淡了许多,就连部分大盘也表示‘压力很大’。”他表示,市场的刚性需求目前又进入了一波观望阶段。

    很显然,在下半年的乐山楼市中,刚性需求将继续作为重要的市场支撑点存在,但其主角地位,势必被刚改、高端购房需求所逐步分化,这也是一个健康、多元化的楼市所乐见的。(倪珉)

(据三江都市报消息)

编辑:王晶城
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