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“金九银十”商业地产再成关注焦点

http://www.scol.com.cn  (2013-09-17 09:28:54)  来源:四川在线乐山频道  

    国土部官网日前发布消息,今年1至7月,全国国有土地使用权出让收入20151亿元,增长49.4%;全国地方财政本级收入42080亿元,增长13.5%。主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加,带动相关地方税收增加。

青江新区概念规划图 资料图片
 

    在乐山,据不完全统计,2013年1-8月份乐山土地市场共成交10宗拍卖。与此同时,我们也注意到,在今年乐山的土地市场中,商服用地表现尤为突出。在成交的地块中,有7幅都是商服或带有商业性质的用地。

    而在9月底,以青江片区至乐路北侧QJ-B-11-c号地块为代表的地块又将进入市场,再次预示着以城西为大核心的城市商业战略又一次升级。

    9月底乐山地块供应升温

    不同于年中楼市的平稳开场,“金九银十”乐山土地供应“加码”趋势日渐显著,推高了土地市场的活跃。

    记者从乐山市国土矿权交易中心了解到,9月份乐山将有一宗土地挂牌出让,两宗土地公开拍卖。其中,挂牌地块中心城区青江片区至乐路北侧QJ-B-11-c号,土地面积50447.8(合75.67亩)平方米,土地用途为商服、文体娱乐用地,使用年限40年,容积率〈1.5,起叫价13500万元,竞买保证金6000万元。报名时间为2013年9月12日9点起至2013年9月25日17点止,挂牌时间为2013年9月12日9点30分起至2013年9月27日11点止。而另外两宗拍卖地块则分别为中心城区通江片区滨江路西侧TJ(B)-9-a-04号,土地面积32169.7(合48.25亩)平方米,土地用途商服住宅,起叫价18000万元;中心城区蟠龙片区雪杉路东侧、茶坊路南侧PL(II)-d-06-a号,土地面积34618.9(合51.93亩)平方米,土地用途商服住宅,起叫价14500万元。

    功能性商业用地依旧是“主角”

    记者在走访中了解到,作为下一阶段乐山土地供应的两大热点,高新区与青江新区无疑备受市场的高度关注,这也与《乐山市城市总体规划》定调乐山将紧紧抓住青江新区和临港新城“一北一南”两个切入点率先发展的思路不谋而合。记者同时发现,这些地块的土地用途以商服、文体娱乐、住宿餐饮、商务金融(办公)、住宅为主。而且地块的开发建设方向将主要围绕服务“双百大城”、“城际接轨”的城市级配套,比如高星级酒店、大型商业综合体等展开。

    究其原因,乐山市房地产商会会长王树云分析,主要原因有几个方面:一是增加土地收入;二是城市产业转型,服务业与商贸业作为未来主要产业;三是发展商业地产与其他产业的需要。他说道:“其中,商服用地表现尤为突出。在成交的地块中,有7幅都是商服或带有商业性质的用地。而青江片区作为乐山热点区域之一,其未来价值不可复制。目前,青江片区项目有世豪广场、万兴天地等商业综合体,此地块的出让无疑将使这一片区再度升温。”

    乐山商业地产前景广阔

    近两年,乐山的商业地产项目不断涌现,以北京华联世贸大厦为中心的乐山广场商圈拉开商业地产序幕以来,又涌现出嘉瑞财富广场、嘉州国际商业中心等体量较大的城市综合体项目。今年乐山又将有新的城市综合体登场——百年广场、盘龙银座已展开声势浩大的宣传攻势,仿古商业街——嘉州长卷·天街也将于下半年开街营业。

    在调控不断加码的限购时代,房产税试点扩容、银行利率收紧、查房查贷等一系列政策和新规的出现加重了住宅市场的不确定因素,因此开发商业地产项目成为越来越多开发商的新选择。而开发商们最热衷的项目莫过于“城市综合体”。从另一方面来讲,政府为了推进城市化进程,打造地标建筑,增加就业和税收,也乐意从住宅用地转向商业用地。因此政府和开发商之间达成共识之后,城市综合体就应运而生了。

    然而,地处三线的乐山,在城市综合体的集中出现,以及商业性质土地供应的不断增加的情况下,到底能不能真正消化呢?

    对于这个问题,成都市房地产商会副会长、乐山市房地产营销协会会长牛冠华说道:“按照城市发展规律和相关数据统计,当城市人均GDP达到4000美元/年时,就具备了发展城市综合体的初步条件;当人均GDP达到10000美元/年,将进入城市综合体快速发展阶段。据了解,乐山2012年人均GDP为29280.23元/年,合约4658.38美元/年,虽离快速发展阶段还很远,但很显然乐山已经具备了发展城市综合体的初步条件。”

    他分析认为,2012年乐山市城镇居民人均消费支出13921元,乐山城镇人口为54.9万。根据有关资料提示,一年消费10亿元可撑起一个综合体的发展。初略估算,13921元(人均年消费)×54.9万人(乐山市城镇人口)=764262.9万元=76.4亿元;76.4亿元÷10亿元=7.6个城市综合体(备注:以上计算公式仅供参考,不构成投资建议)。

    根据上述计算得出,乐山市目前能够消化城市综合体的数量约为7—8个。而目前正在运营中的城市综合体的项目并未达到这个数目,而且体量不大。随着乐山向百万人口大城市不断迈进,我们还需要更多的城市综合体才能满足市民的消费需求。由此看来,乐山的城市综合体项目还远未饱和。(倪珉)

(据三江都市报消息)

编辑:王晶城
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