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2013年三季度乐山楼市全扫描

http://www.scol.com.cn  (2013-09-03 09:19:13)  来源:三江都市报  

    受政策出台预期影响,2013年一季度市场成交开始企稳,同时开发商为了赶搭抢购热潮,也纷纷加快推盘节奏,多种刺激因素促使市场需求被最大限度地释放,市场成交主力依然为刚需购房者,改善性需求占比逐渐扩大。随着房地产限购政策常态化,消费者的购房方式正逐步从“阶梯式”向“一步到位”转变。而这个趋势,到了三季度更为明显。

“金九银十”,乐山楼市可期?
 

    随着浪琴湾、海天·假日半岛、蓝湾半岛进入或拟入销售期,翡翠国际·君悦湾、罗浮盛世、中心城等楼盘的继续加推……“有些开发商开盘计划被提早了。”一业内人士告诉记者,随着多个具有代表性的大盘集中进入乐山市场,市场升温,竞争升级。在这个市场形势下,本土开发商,包括这些外来开发商,皆不约而同加快推盘的节奏,希望以此抢占市场先机。

    与此同时,来自一级市场(土地市场)的最新消息,9月份乐山将有一宗土地挂牌出让、两宗土地公开拍卖,无疑也印证了市场供需关系平衡、继而健康发展的事实。“预计接下来的一轮激战将出现在三季度,届时市场客户将出现大分化。”有业内人士说到。

    焦点一:土地

    9月份乐山土地供应出现小高潮

    今年5月以来,地产调控新思路“限房价、竞地价”就被广泛讨论,直至近日,北京第一宗“限房价地块”开始竞价,这项被称为商品房土地出让模式上力度最大的改革才终于落下实棋。然而,不论政策如何的雷厉风行,对于乐山来说,短期之内土地市场依旧很稳定。

    记者从乐山市国土矿权交易中心了解到,9月份乐山将有一宗土地挂牌出让,两宗土地公开拍卖。其中,挂牌地块中心城区青江片区至乐路北侧QJ-B-11-c 号,土地面积50447.8(合75.67亩),土地用途商服、文体娱乐用地,使用年限40年,容积率〈1.5,起叫价13500万元,竞买保证金6000万元。报名起止时间2013年9月12日9点起至2013年9月25日17点止,挂牌时间2013年9月12日9点30分起至2013年9月27日11点止。而另外两宗拍卖地块则分别为中心城区通江片区滨江路西侧TJ(B)-9-a-04号,土地面积32169.7(合48.25亩),土地用途商服住宅,起叫价18000万元;中心城区蟠龙片区雪杉路东侧、茶坊路南侧PL(II)-d-06-a号,土地面积34618.9(合51.93亩),土地用途商服住宅,起叫价14500万元。

    乐山某营销策划公司的市调人员小何告诉记者,根据他们的初略统计,2013年1-8月份乐山土地市场共成交10宗拍卖,成交面积为530.25亩,总成交金额超11亿元,同比均有明显涨幅。她说道:“其中,商服用地表现尤为突出。在成交的地块中,有7幅都是商服或带有商业性质的用地。而青江片区作为乐山热点区域之一,其未来价值不可复制。目前,青江片区项目有世豪广场、万兴天地等商业综合体,此地块的出让无疑将使这一片区再度升温。”

    焦点二:楼市

    量价企稳,乐山楼市进入盘整期

    渣打银行于2012年9月22日发布《2013年中国宏观经济预测报告》,并在报告中预料:中国房价可能在库存消化完之后,2013年下半年房价将上涨。就乐山本土化而言,又是怎样的情况呢?

    2013下半年,随着浪琴湾、海天·假日半岛、蓝湾半岛进入或拟入销售期,翡翠国际·君悦湾、罗浮盛世、中心城等楼盘的继续加推,竞争程度不会减少。在这种情况下,价格仍将成为客户争夺的重点。乐山市房地产商会会长王树云告诉记者:“2013年以来乐山楼市一直呈现企稳的状态。一组来自房管局官网的数据显示,今年乐山商品房每月成交量均在1000套以上,其中最高成交1778套,最低成交1084套,最高成交量与最低成交量相差694套。出现这种差距的原因主要在于开盘时间的集中性上,某些月份开盘数量较多成交量就高,而某些月份开盘数量较少成交量就相对较低。但是,总体上来看,乐山今年的成交量都维持在1000套以上,整体成交还是比较平稳的。”

    供需关系的平稳往往也预示着房价起伏的波澜不惊。在销售价格方面,上半年乐山房价整体持平,商品房均价大概维持在4900元/左右,与2012年同期相比涨幅不大。进入下半年,乐山房价依然保持稳定势头,7、8月份乐山房价并没有明显起伏,依然维持了上半年的趋势。对此,乐山房地产某业内人士表示,上半年乐山楼市中小户型占绝对主力,有超过8000套房源成交,大量透支了积累的刚需购买力,后续刚需如果不能及时补上,那么整个楼市的成交量还会下降;而乐山的房价短期内则不会有太大的变动,下半年,随着各大楼盘推盘节奏的加快,价格仍将成为客户争夺的重点。

    焦点三:心态

    购房者下单博弈加剧

    面对如此不上不下的市场行情,买?还是不买?对于真正要购房的人群来说确实是个很纠结的问题,不仅首次置业的刚需族面临“两难”的选择,就连一部分改善型置业人群也受到了影响。

    家住沙湾的购房者刘先生说:“现在乐山的楼市越来越看不懂了,虽然城市新区的房价要稍微低点,但是中心城区的房价却丝毫没有松动,还是再观望一段时间吧。”刘先生目前在沙湾已经拥有两套房,原本想在乐山城区购买一套房给儿子结婚以后用,但是面对当前乐山不上不下的市场行情,刘先生还是选择边看边等,暂时搁置购房计划。而据记者了解,目前乐山城市新区的房价如罗浮盛世、浪琴湾等楼盘,均价大概在4500-4700元/之间;而老城区和新城区如民生·至尊、七星海棠、三江名都等楼盘,房价则还要高一些。

    当然,也有一部分购房者抱着平稳入市的心态,打算在楼市平稳时期下手购房。现在乐山工作的张小姐就打算在乐山添置一套房,“我在新广场附近上班,租的房子却在老城区,平时上班坐车都要花半个小时的时间,非常不方便。我比较了今年的房价走势,现在乐山的房价大概就在4900元/左右,基本上没有多大的变动,还是买了算了。”张小姐最终购买了浪琴湾的房子。

    “购房者心中的犹疑主要还是来自于‘买涨不买跌’的投机心态,绝大多数的购房者都想在房价降的时候买房,其实这种心态是不理智的。购房者应该以一种更加理性的购买心态选择进入市场的时机,如果价格达到了预期的心里价位,价位上下波动5%,都是可以入市的。也许以后房价会有调整,但是,心仪的房源或许就没有了。”乐山某业内人士这样分析。

    参考房价走势确实是购房的重要环节,但是具体到购房者自身的购房需求,编者认为则需要综合考虑价格、配套设施、地理位置、建筑质量、物业服务等多重因素。对于房产保值来说,房价只是其中之一,毕竟不是决定因素。

    焦点四:新招

    大盘时代催生“大制作营销时代”

    “万和华庭达人秀”、“五洲汉唐乐器大赛”、“嘉州长卷·乐山好声音”、“民生至尊才艺秀”……我们不难看出,项目与选秀活动的有机结合正在成为一种时尚,时至2013下半年,这种跨领域的牵手大有越演越热的趋势,乐山两档大型选秀活动“世界旅游小姐大赛”和“第五届乐山大佛旅游文化·最美声音·唱响乐山”的身后,赫然站着两家乐山楼盘——中心城以及领地·国际公馆。

    不难发现,无论是中心城还是领地·国际公馆,在2013年乐山楼市上都有着举足轻重的地位。两个楼盘虽然分别雄踞新城区和城东,却不乏相同之处:同样是刚需盘、同样体量大、同样需要在全市范围内吸纳购房者,两家楼盘从开盘至今皆是声势浩大。

    “选择大团队、大制作的活动进行合作,应该是大盘的独特需求,如果在几年前的乐山,应该不会出现这样的情况。当时大盘少,从成本上考虑,小盘不需要这样的投入,也不具备这样的实力,经过几年的发展,乐山楼市大盘众多,却谁都不敢说自己是独领风骚,他们需要借助大型活动的平台,树立推广正面的形象,而且也有投资的能力,这个时候,大盘的巴掌,自然就和大型活动的巴掌,拍在了一起。”最美声音的制作人员讲到。

    中心城的策划人员谢蔚说道:“我们是经过慎重的选择和思考加入到这次世界旅游小姐大赛中来的。我们追求效益、但是更希望通过这种大型的公众活动传递出一些正能量。”而对于这样一种全新的营销套路,乐山市房地产营销协会会长牛冠华则认为:“大盘、大牌带来的是营销的变化。首先是市场压力下节约成本的考虑,一些大牌房企创新的颠覆了原来的一些既定的营销模式,带来不错的营销效果。这期间,或可带来新的变化、新的客源、新的媒介诞生以及传统媒介的变革。同时,作为品牌房企应该有一个自建的过程,所以品牌在保持恒久竞争力的情况下,需要保持创新。这也说明了,今年乐山开发商们的蓄客战略已经从原有的价格战‘肉搏’到生活方式营造的转变。”

    毫无疑问,一个好的平台,可以助推企业的形象,一个劣质的平台,也可以毁灭企业的形象。在这个浮躁的时代里,如何为年轻的一代创造一个积极向上的展示平台,这个责任需要越来越多的企业可以承担起来。但是“回馈社会”这几个字,需要能力,更需要用心。(倪珉)

  

编辑:王晶城
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