对话房地产业内人士 理性看待乐山楼市走向

当前，正是乐山加快建设四川旅游首选地、绿色转型示范市、山水园林宜居城和总部经济聚集区，全面建成小康社会的重要阶段。站在新起点之上，建设“一城两新区”、“一总部三基地”、“一湖五湿地”等系列规划的出台，也为乐山房地产业发展带来了新的契机。

未来的乐山楼市会有怎样的变化以及发展态势呢?日前，记者采访了乐山房地产资深人士、鎏金华府营销总监刘智中，请他谈谈对乐山楼市的看法和见解。

一看房价

供需关系与土地市场“双向刺激”

记者：当前乐山的房地产市场究竟处于一个怎样的发展状况?乐山目前的房价是否处于一个正常水平?

刘智中：我相信这大半年来不管是要买房的还是没买房的乐山市民都发现了一个现象，乐山的房价呈现了一定的回升趋势。究其原因，我觉得主要是三个方面的因素：

首先是供需关系。业内人士都知道，前几年乐山楼市最红火的阶段，全城在售楼盘高达50余个，各片区项目遍地开花，楼市供应量非常充足。而再看当前的楼市地图，仅有10多个在售楼盘，且不少项目都进入尾盘期。对于购房者来讲，房源可供选择面越来越窄。同理，作为卖方来讲，可售房源稀缺，自然物以稀为贵，房价上升成为市场规律。

其次，今年五月份的两宗土地拍卖，溢价率分别高达147%和175%，楼面价更是达到1800元/平方米左右。这里传递出的信号十分明显：超高的溢价率显示了楼市即将向上的基调，超高的楼面价则直接反映了接下来的市场走势。

另外，今年以来，因一二线城市调控组合拳所导致的“挤出效应”，成都等地连续出现拿钱也买不到房的“秒清盘”概念。与此同时，在乐山城市规划升级、城市吸附力越来越强的情况下，使得外来购房者群体迅速增加，大量的外来购买力进一步带动乐山楼市，房价自然也有了回调的动力。

二看趋势

合理的房价符合市场规律

记者：这一轮楼市上行大概会持续多久?会不会随着明年房源供应量的加大导致房价又迅速回落呢?在你看来，乐山市民对当前乐山房价是否能够接受?

刘智中：从乐山整体城市发展战略看，主城区作为“一城”概念中不可再生的城市中心稀缺资源，土地会越来越少，但外来人口会越来越多，房价支撑就会有足够保证。而前不久在成都举办的乐山城市发展推介会，目的就是要吸引全国一线大型品牌开发企业抢滩乐山，参与乐山发展，分享城市红利。而这些，都是全面提升乐山城市整体发展基调，奠定乐山房地产稳步发展的积极因素。

随着多项利好信息不断涌出，明年乐山房地产将迎来一个新的发展态势，大量新楼盘将会如雨后春笋般涌现。据不完全统计，大概将有15-20个新盘将出现在乐山购房者面前。尽管这么多的项目集中爆发，但我认为不会像前几年那样出现供大于求的现象。如果仔细研究就会发现，这一轮的楼盘大多是体量较小、房源较少的小项目为主，在整体房源供给方面不会出现过量的倾斜。反倒是大大小小的楼盘扎堆出现，百家争鸣、集体发声，会呈现出这个城市房地产市场极其活跃且热闹非凡的感觉。在这种情况下，各楼盘层出不穷的营销活动，会迅速刺激打算买房甚至原本没打算买房人的神经。这对整体市场销量也会带来积极向上的作用。

再来看看房价抗性的问题。如今，有房一族的比例正在逐步上升，这也就意味着更多的人希望自己的财产能保值甚至升值。因此，和以往不同的是，合理的房价上涨不再是老百姓的对立面。只要符合市场规律以及城市发展战略目标，合理范围内的房价上涨还是能被市场接受的。

三看方向

岁末乐山土地拍卖值得期待

记者：前不久乐山城市发展推介会在成都举行。由此来看，当前乐山楼市是一个怎样的定位和预期?11月22日将迎来的四宗地块拍卖会，乐山楼市会不会达到一个新的高度?

刘智中：这次推介会对乐山整个城市是一次很好的对外宣传和营销。大家都知道，乐山的自然资源以及旅游资源在全省屈指可数，每年数千万的游客人次更是高居全省二级城市之首。联合国多年前就给乐山以“森林在城市中，城市在山水间”的超高美誉。乐山的人居环境在全省名列前茅。这样一座环境优美的山水园林城市，房价却始终处于全省中下游，这显然是不符合乐山整体城市水平。

而关于11月22日的这场土地拍卖会，我相信必然会吸引乐山所有房地产相关产业的关注。业界都知道，这四块地的起拍价相对较高，通江片区和青江片区各有一块地起拍价超过了310万元/亩，换算成楼面价也是1600元/平方米起，可以说已经非常接近于五月份那场轰动业界的土地拍卖两块地的成交楼面价。越来越多的外地品牌开发商把目光投向乐山市场，同时不少沉寂已久的本土开发商也跃跃欲试。可以预见，本次土地拍卖会将盛况空前，最终楼面成交价很可能达到一个新的高度。

从地块供应的方向也不难看出，抛开还有待开发时日的苏稽和冠英这两大新区，单从“一城”这个主中心城区来看，目前楼盘确实更多是集中在城北和城西方向，也就是我们经常提到的通江片区和青江片区。青江片区作为乐山高铁站所在地，是近年来政府重点打造的一块区域，以大型交通枢纽核心区、站前商务金融中心、休闲娱乐服务功能为主，属于综合性城市新中心区;而通江片区依托岷江上游自然景观资源，人居环境极佳，加之片区内拥有实验幼儿园到乐山一中的全龄段教育资源，非常受购房者青睐，政府将此片区定位为居住、文教功能为主，是乐山重点打造的“商务文旅功能区”和“CLD中央居住区”，优居属性已日益凸显。（记者 倪珉）