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对话“去库存”:开发商、购房者各取所需

http://www.scol.com.cn  (2016-05-31 10:21:02)  来源:三江都市报  
编辑:刘若辰记者 倪珉  

  不久前,《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施实施方案的通知》(以下简称《实施方案》)正式印发,在该《实施方案》》中提出了“推进房地产去库存”的楼市利好政策。

  这些政策包括了购房补贴、住房信贷政策、房地产项目费用缴纳、房屋租赁市场等多个方面,再加上各个项目的优惠政策,且不少项目的价格下调迹象明显,对促进“去库存”有很大的刺激作用。

  本期,记者邀请到电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华,与我们一同深入解读乐山楼市新政对于“去库存”的作用,以及市场各方的态度变化。

  关键词一:购房补贴

  记者:在本轮出台的系列新政中,你认为对市场影响最为直接的是哪些?为什么?

  牛冠华:对市场影响最为直接的有两点:一是“按照所购房屋登记建筑面积给予每平方米200元补助,每套补助最高不超过2万元”,其目的是提升销量;二是“2016年不再开工新建公共租赁住房、拆迁安置房、棚改房,采取货币化安置”,其主要目的是控制增量。

  目前政府对楼市的调控重点就是“去库存”工作,其很大的难点在于去化存量的同时控制增量。《乐山市人民政府关于印发促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施实施方案》涉及面之广、力度之大、含金量之高,是历次房地产市场调控中最全面的,必将对乐山房地产市场健康平稳发展起到巨大的促进和推动作用。当市场存量及短期的增量都下降到合理的去化周期内后,房地产将进一步呈现良性的发展轨道。

  关键词二:政策升级

  记者:作为顺应中央的楼市“去库存”政策,你觉得未来还会有深入出台其他政策的可能吗?如果有,可能会从哪些方向切入?

  牛冠华:可能性是比较大的。中央的政策一直是比较有延续性的。决策层此番提出“去库存”,是稳定经济、防范系统性风险的重要举措之一。现在一线城市房地产市场是过热,调控的方向与三四线城市完全不同。而下一步的政策重点应该是高库存的三四线城市。具体方向如:1、增加住房需求,这是稳定住房消费的一个重要举措,未来增加住房需求将从力推农民工、外籍人士;2、收购存量商品房为保障房品类中发力,在房地产开发投资增速持续走低的背景下,通知已经决定收购存量商品房为保障房,这也是解决房地产库存,稳定投资的重要方向;3、进一步降低购房门槛和降低房企融资难度,解决开发商的资金问题,是防范地方房地产经济风险的重要方式,未来货币政策还将有进一步放松的空间,房地产开发企业资金压力将进一步缓解,且开发商的融资也将更多元化;4、减少土地供应等多管齐下,从而稳定房地产市场,压缩高库存区域的土地供应,这也是减少库存的方式,且也可以实现稳地价的效果,防范因地价大跌加剧地方债务压力。

  关键词三:结构分化

  记者:在当前的市场情况下,你认为分属市场两端的开发商与购房者,各自该做出怎样的判断与变化?对于开发商而言,该如何把握机会?对于购房者而言,又该怎样选择产品?

  牛冠华:针对目前房地产市场现状,房地产政策应解决政府、房地产商和老百姓三方的利益,应该同时实现:促进有效供应;促进房产的流通;促进社会和谐等三重目的。

  对开发商而言,购房补贴政策肯定能够在一定程度上鼓励购房者购房,但这个是透支消费,房地产市场的基本面并没有根本改观,房地产是周期性很强的产业,现在还在本轮周期的滞涨曲线上,短期内的前景并不是很明朗,应该“好风凭借力”,尽量以跑量为主,降低库存,降低财务杠杆,不要借势涨价,把政府补贴当成给自己的红利。在目前的市场态势下,房地产开发商应抓住难得的中央主导“去库存”的机遇,激发市场需求,实现资金回笼。利用本轮政策难得的窗口期,苦练内功,多关注客户需求,多关注产品,走出良性的发展道路。

  对购房者而言,如果确有购房需要,可以考虑于近期下手,毕竟政府补贴是阶段性的政策。对于目前房价而言,下降空间不大,楼市经过前两年的调整,基本上已经接近底部,现在乐山各楼盘的住宅售价基本上已经接近成本价,开发商获取利润的产品主要是商业。具体到产品,还是以实用性为主,兼顾区域配套、实际售价、小区软硬件品质、物管服务等。我们业内有句话:逆势买品牌,顺势买价格。在本轮的楼市调整期内,可以多关注品牌房企,品质好些,开发风险低些。 

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