乐山楼市2016年前瞻：挑战与机遇并存

　　2015年顺利收官，这一年对于乐山楼市来说，不少房地产人都认为在收尾阶段过得还不错，销量略涨、价格平稳，整个市场还能称得上是生机勃勃。那么即将到来的2016年，是否会延续2015年的好趋势？

　　本期，记者邀请到三位业内人士，一同探讨。

　　关于政策

　　记者：在利好频出的2015年，到了12月，“有消息称有关部门正在评估房贷利息冲抵个人所得税的可行性”直接带动了地产股的高歌猛进，也似乎为明年的楼市政策确定了风向。那么，明年的楼市政策还会出现新一轮的利好吗？如果有，可能会从哪些方面发力呢？

　　牛冠华：今年以来，即便有限购取消、降准、降息等利好政策，三四线城市依然面临巨大的楼市库存压力。在刚刚召开的中央经济会议上，去库存已经成为明年楼市调控的重中之重，也是目前政策调控的重点，对于明年的房地产市场来讲，是较大的利好。与之相对应的政策，预计将在这次会议后加紧筹备，部分库存压力过大的城市有可能抢先发力，在前一轮利好政策效果平淡的压力下，预期新一轮政策将会在2016年上半年推出。

　　谢富星：毋庸置疑，明年楼市还会陆续有利好消息放出。中央城市工作会议12月20日至21日在北京举行，城市工作再次上升到中央层面进行专门研究部署，是改革开放以来的第二次最高规格的“全国城市工作会议”，预示着我国城市工作将迎来重大变化。同时，也将对楼市和房企产生重大影响。会议提出，中国将安全放在城市管理和发展的首位。将在中西部地区培育城市群与关键地区性城市，并努力升级东部地区城市群。拟到2020年基本完成棚户区改造。可以预见，明年的利好将会从包括城市规划、住房政策、城市人口规模、城市基础设施建设、公共事务管理等方面发力。

　　周燕：从2016年1月1日起，由于2015年的五次降息，房贷基准利率将从此前的6.15%下调至4.9%。意味着贷款买房的购房者从明年1月起，将迎来月供款降低300元左右的福利（30万30年贷款计算）。如果从全国范围讲，这些都是属于房地产市场的利好消息，是有利于房地产市场发展的（特别是房价高和贷款额高的一二线城市）。作为三、四线城市的乐山，我认为开发商重点应该从购买市场着手，一是抓住没有购房的中低收入人群和新组成家庭，二是吸引有经济能力换房或者想换房的二次购房需求的消费者。

　　关于去库存

　　记者：如果说政策向好是一种可能，那么，去库存更是市场的必然。对于这一阶段性的市场主题，你觉得乐山楼市在2016年的去库存问题上，应该作出何种有效措施？

　　牛冠华： 针对去库存，我觉得可能有以下几个措施：1. 增加住房需求是稳定住房消费的一个很重要的举措，未来增加住房需求将从力推农民工、收购存量商品房为保障房品类中发力；2. 加大杠杆，可能会进一步降低首付比例及利息，降低购房门槛，出台相关的刺激性政策刺激住房消费；3. 降低房企融资成本，减少土地供应，防范地方经济和金融体系风险。

　　谢富星：乐山楼市的库存情况，呈现比较明朗的态势。就市中区而言，企业品牌口碑过硬、项目区位优势显著、未来生活配套完善的青江新区的楼盘库存量较小，销售情况乐观。而区县中小型房企，产品设计存在明显缺陷的楼盘，即是放出再多的价格让利，依旧难去库存。整体乐山楼市的去库存情况，每月均在环比降低，呈现良性发展态势。

　　2016年的去库存问题上，必须做出比2015年更加积极的应对措施。一是减少土地供应量，减少批准可售商品房面积，严控进入市场的房产质量，从源头上缓解库存压力；二是各大房企推出适销对路的产品，加大楼盘去化速度，滞销产品特价促销。

　　周燕：据我了解乐山由于2013年开发量剧增，2013年、2014年、2015年乐山市场去化速度较慢，现目前乐山的库存就有100万平方米以上。要去除库存，首先开发商要敢于促销，不能停留在以2013年的销售价格，来销售2015年的房子。并且还要从建筑、园林以及后期物管服务方面，来打造和提高楼盘品质。

　　关于市场

　　记者：今年的乐山楼市对你来说，最大的不同在哪里？而对于2016年的乐山楼市，你觉得将会做出何种突破呢？

　　牛冠华：2015年乐山楼市主要呈现四大特征：1. 市场高度集中，大品牌、大配套、大景观、大生活的品质大盘抢占市场。市场对品牌的认知度越来越高。在央行降准、降息、公积金政策调整、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策刺激及开发商集中推盘影响之下，大盘旺销，小盘滞销。2. 改善型需求稳中有升，小建面、大实享产品供销两旺。经济低迷拖累了大户型及豪宅产品的销售，特别是豪宅成交低迷，市场空间进一步被压缩。3.  土地市场冷清，地王不再。乐山市场多次流拍土地，体现了房企拿地谨慎，多以观望和去库存为主。4. 投资客身影再现，优质商业项目频创佳绩，商业项目冰火两重天。这也印证了一句话，优质的商业价高不愁卖，差的商业便宜没人买。

　　明年的乐山楼市，置业者可根据实际能力置业不同层级产品，比较房价有没有深度下探空间；对于房企需要积极主动思考如何有效转型。房企未来可结合局势以及自身特色，在提高资本运营能力、提高资产配置处置能力、深挖产品研发能力以及拓展多元化盈利渠道等方面构建自己的应对策略，并最终形成竞争优势。

　　谢富星：对我所服务的时代青江项目，今年销量与去年相比，稳中有升，均价也一直维持在同一个水平位。最大的不同在于青江片区有很多高品质新楼盘同时崛起，营销动作频繁。客户的选择多了，在营销推广中我们投入和动作都大于去年，年底更是推出了特价房进行冲量去库存。展望2016年乐山楼市，我们也将进入交房和尾盘销售期，与今年密集的推盘频率不同，将加大在老业主回馈、人文关怀方面的动作突破。

　　周燕：对于做了近10年房产的我，经历过乐山房价从1000元/平方米上涨到近6000元/平方米，再回调到目前4000多元/平方米的水平。2015年的房地产市场总体市场销量相比2013年和2014年每年130万平米的销量来说，属于是向上发展的，但最主要的原因还是今年的政府补贴政策也是历史最高，刺激了中低收入购房需求。2016年首先希望乐山能有更利好的政府补贴政策，唯有做好楼盘自身的品质才能吸引更多改善性需求客户。