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峨眉山一小区4年消防管网流失7万多吨水 该谁买单?

http://www.scol.com.cn  (2017-06-28 11:13:46)  来源:成都商报  
编辑:刘若辰记者 顾爱刚  

仅14个月时间,峨眉山市御景新城小区地下的消防管网,超过30000吨自来水白白流失,产生了78000多元的水费。持续4年,该管网漏水至少7万多吨。

峨眉山市自来水公司多次要求物业公司承担78000多元的水费,被物业公司拒绝,其理由是:小区消防设施产权归全体业主所有,应由业主承担损失;而业委会则认为,在房屋质保期内,小区消防管网长期存在渗漏,告知开发商也未及时维修,应承担这笔水费。

到底谁该为流失的自来水买单?多方追缴无果后,自来水公司选择将该小区物业公司告上法庭,经过一审、二审法院判决,物业公司未尽到管理维护责任,应支付这笔费用。目前,物业公司已付费,但称将继续申请再审。而自来水公司则表示,将继续向物业追缴剩余水费。

真心疼!小区消防管网渗漏 水表日均走数上百吨

御景新城小区位于峨眉山市城北,由峨眉山市民生房地产公司开发,于2011年底交房。2012年12月,该小区选举成立业委会。2013年1月,经过招标等程序,原前期物业聚友公司撤出御景新城小区,新物业银丰缘公司进驻小区。

“当年4月,自来水公司来催收消防水费,从2012年10月以来,使用了6310吨消防水。”银丰缘物业公司御景新城项目负责人马作友十分纳闷,小区里没有发生过火灾,也没人使用消防水,经询问前期物业,也未使用过消防水。

经过排查发现,小区生活用水和消防用水共用一根管道,且管道有渗漏现象。该小区业委会主任彭加勇介绍说,当时他们认为这是一个重大设计失误,随即找开发商进行整改,要求将管道分开,“会不会是共用管道导致了水表计量不准确?”

不久,物业公司工作人员发现,改造后的两支消防水表仍然读数异常。“水表4天就走数了130吨。”物业负责人马作友介绍说,此后,两支消防水表每天都要走数几十吨,再后来日均上百吨,最高峰时一天走数200多吨。

“且不说渗漏的水费该谁出,水资源如此宝贵,看着自来水白白流失,让人心疼啊!”更让彭加勇担心的是,消防管网渗漏严重,万一小区发生火灾,势必影响灭火救援。

谁之过? 管网持续4年未修好 7万多吨水白白流失

由于房屋尚在保修期内,从2013年4月开始,小区业委会和银丰缘公司多次向开发商反映消防管网严重渗漏一事,要求予以检查维修,同时向自来水公司、房管局、消防大队、社区等单位和部门进行了反映。不过,消防管网渗漏问题一直未得到解决。

期间,自来水公司多次向物业公司和小区业委会催缴消防水费。2015年4月,两支消防水表欠费已达7万余元。据彭加勇回忆,当时开发商、物业公司和水公司三方协商,7万余元的水费减免了约一半,把所欠水费完清后,由自来水公司对小区消防管网进行彻底排查。

“为了保证小区业主生命财产安全,我们虽然没有使用消防水,仍然承担了部分水费。”马作友介绍说,当时开发商交了大部分,银丰缘物业交了3700多元。之后,自来水公司先后多次安排技术人员到小区检查,但也没有找到渗漏点。

2016年7月,自来水公司一纸诉状将银丰缘物业公司告上法庭,要求缴纳从2015年5月至2016年7月两支消防水表新产生的78000多元水费。

诉讼期间,渗漏依旧持续,法庭组织房管局、自来水公司与小区物业、业委会进行交涉,想办法解决小区内消防管网漏水隐患。2016年12月前后,在5次大型排查后,自来水公司终于定位多处漏点,开发商对管网进行了修复。此时,欠费又增加了4万多元。

从2012年10月至2016年12月,在持续4年时间里,御景新城小区消防管网累计产生水费19万余元,即白白流失的自来水达到了7万多吨。如今,据物业公司统计,两支消防水表每月仍产生几十吨水费。对此,自来水公司称“算正常的”。

法院判决:物业未尽到管理维护责任 应支付水费

对于自己被推上被告席,银丰缘物业公司觉得十分委屈。该公司负责人认为,小区消防设施产权归全体业主所有,履行缴费义务的主体应为业主,在发现消防管网存在渗漏后,物业也及时告知了业委会,不应承担责任。此外,该公司也并未与自来水公司签订供用水合同。

诉讼中,该公司申请追加小区业委会为被告,法院原同意追加,后认为小区业委会不具有诉讼主体资格,不能当然代表全体业主,驳回了银丰缘物业公司的追加申请。

对此,小区业委会主任彭加勇则认为,在房屋质保期内,小区消防管网长期存在渗漏,告知开发商也未及时维修,显然应该由开发商来承担这笔水费。

峨眉山市人民法院审理认为,小区业主将公用的消防设施管理维护责任转移给了物业,物业成为了消防设施的用水主体,形成了事实上的供用水关系,物业尽到了告知义务不等同于尽到了管理维护责任,应承担缴纳水费义务。如系第三人的原因,在承担责任后可向第三人追偿。一审判决,银丰缘物业公司支付78000多元水费。该公司提起了上诉。

对此,乐山市中级人民法院二审认为,上诉人与业委会签订了物业服务合同,即负有对包括消防管网在内的全部物业进行管理维护之责。本案所涉计量水费产生于上诉人物业管理服务期间,虽然后经排查小区管网存在渗漏,但属于上诉人对该小区物业管理不善,未及时有效处理所致。因此,上诉人应当对其未尽到物业管理维护责任,因管理物业不善造成的损失承担责任,应由其支付该笔费用。

目前,银丰缘物业公司已支付78000多元的水费,但称将继续申请再审。而对于此后产生的4万多元水费,自来水公司表示将继续向物业催缴,不排除继续诉诸法院。

律师说法:自来水公司可要求业主或物业承担水费

对此,北京惠诚(成都)律师事务所郭金福律师介绍说,小区内部消防设施属于小区自备消防设施,从自备消防设施取水救火需要缴纳水费。对于漏水产生的水费,自来水公司可以依据不同的法律关系要求小区业主或物业公司承担。

郭金福认为,自来水公司可依据“物权”法律关系要求小区业主承担。根据《物权法》规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利,承担义务。业主承担义务的表现包括分担共用部分产生的费用。因此,业主作为小区消防设施的所有人,自来水公司可以要求其承担小区消防栓漏水产生的费用。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。郭金福认为,如果确实是物业管理不善导致小区消防设施漏水,业主承担义务后,可依据物业合同向物业公司追偿。如果是消防管网在质保期内因质量或者安装问题导致漏水,业主则可以向开发商进行追偿。

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