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乐山楼市或将面临新一轮洗牌

http://www.scol.com.cn 四川在线 ( 2013-03-19 )来源: 三江都市报

 

    伴随着调控的深入,无论是对于改善型还是刚需购房者,一方面担心由于二手房负担加重导致新房需求量增大所带来的房价上涨压力,另一方面出于对二套房贷首付比例或房贷利率提高的“恐慌”,在新房市场上,或将同样出现一波“抢购潮”。

    但同时,对于部分自住型及置换房购房者而言,无论是出于对政策长期效果的考虑,还是出于目前市场已经出现的新开盘人气爆棚现象,抑或是目前房源可选面太大的情况,或将再次出现“观望情绪”,不急于入市、等等看等心理或将主导这一部分购房者对于楼市长期走势的看法。

    面对市场上的种种疑云,业内人士们又作何看法呢?我们邀请到成都宝尚营销策划有限公司推广总监黄凌峰、四川瑞松置业有限公司营销部经理李恒、领地集团乐山分公司总经理助理兼营销部经理朱晓霜、成都房地产商会副会长牛冠华一同关注“后国五条时代”,乐山楼市将路向何方?

    焦点1:刚需群体或被“误伤”?

    记者:“国五条”的出台,对乐山楼市将有何影响?其中哪项对本土市场又影响最大呢?

    黄凌峰:2013年是政策过渡年,是治标向治本方向的过渡,地方政府在全国两会后将进入密集的出台调控政策周期,届时更加详细的房地产调控政策将进一步平抑市场预期,使楼市趋于平稳。

    对乐山楼市影响最大的是强化征收个人住房所得税,统一按照增值部分的20%征收;高额的税收对投资性客户的驱逐,刚需客户会更加谨慎,对于一手房及二手房均有明显的影响;但是具体细则目前并未给出,比如装修费的计算以及对刚需客户误伤的保护性政策等内容。

    李恒:新“国五条”主要表现在对投资型购房和改善型购房的影响,尤其是刚需群体改善型购房可能受到误伤。近日,住建部表态对刚需群体区别对待,并严禁二手房交易中将税收转移给购房者,这对刚需购房者有一定的保护。

    个人看法,此次新政可能带来的二套房贷款收紧政策对本土市场影响最大,但乐山市场购房群体以刚需为主,区县客户占据较大比例,楼市比较健康和稳定。因此,新政在短期内可能会对购房者造成一定的心理压力,从长远趋势来看不会有太大的起落。同时,二手房交易受到打压后,有可能转化一部分客户至新房市场。

    朱晓霜:投资客户将转向,楼市将成为以刚需客户为主、改善性客户为辅,达到抑制投机购房行为的目的,也为房地产市场持续健康发展提供了有力的保障。其中,在二手房转让上,执行差额征收20%的个税对市场的影响较大。“国五条”出台后房管部门二手房交易市场的火爆和房产中介机构的冷清形成了鲜明的对比。

    牛冠华:乐山房地产市场一直比较平稳,即使近年来国家调控政策不断变化,这种平稳同样得到了持续,这主要是因为乐山房地产市场处于自给自足的市场环境下,投资和投机的需求很少,相对于其他城市,受本轮调控的影响较小。

    目前乐山对商品房的消费力在减弱,这也是市场自身调节的结果,主要是房价达到一定的水平线后,置业门槛过高导致购买力下降。总体上看,我预期今年乐山的大户型销售将处于价高量缩状态,总价在60万元以上的房子将面临较大的去化压力,面积适合、价格适中、产品创新较多的产品仍将受到刚需一族的青睐。

    焦点2:市场观望气氛或重现?

    记者:在这一敏感期,乐山楼市将会有何变化?开发商的营销战略会转变吗?购房者的此时置业心态又是如何呢?

    黄凌峰:乐山楼市将呈现销售量小幅周期性下降;营销战略会随着宏观环境有细微变化,更多偏向于体验化营销、服务营销等软性内容,对客群的针对性也要求更加精准化;过往强调较多的价格、户型、位置等内容将会有所弱化。

    李恒:近期楼市可能处于观望期,投资型客户观望情绪较严重,刚需客户在选择户型时可能会更多考虑一步到位,避免短期内的换房行为。同时,由于担心政策实行后二套房贷款收紧,部分改善型刚需客户可能会尽快下单。

    近期有机会推盘的开发商可能会尽快推出新房源,营销战略上可能会调整涨价预期、深挖刚需客户、优化产品,以稳健为策略,确保资金回笼,以应对有可能出现的短期楼市观望。从近几年各地楼市表现来看,越是在敏感期,越考验开发商的实力和内功,实力稍弱的小开发商可能面临困境,乐山楼市也逐渐趋向于又一轮的开发商洗牌。

    朱晓霜:投资成本的加大,从源头上抑制投资性购房客户的同时,购买二手房的刚需客户也一度“受挫”,税费的加重,导致购买成本也相应的加大。对于拥有“即买即住”二手房的“价格优势”也在逐渐消失。投资客或会转向商业地产,而刚需客户需求依然存在,将转向商品房市场。乐山楼市或许会像“北上广”等大城市一样迎来小幅的“阳春”。开发商的营销战略不会转变,会有一定的调整,但价格为了迎合刚需客户,短期内不会有调整。购房者现在购买,置业心态会由“过渡型”、“超小面积”购房变为“一步到位型”、“适中面积”的购房,直接购买舒适性的,能够满足较长居住需要的会将逐步成为置业的主导心态。那么,客户在对开发商的选择上就会变得更加慎重、对楼盘的选择也会更加的挑剔。

    牛冠华:中央出台一系列政策是稳定政策预期,与中央经济工作会议精神吻合,这次的调控措施只是前期政策的延续。向市场传递了政府采取楼市调控政策的长期性。能消除市场对限购政策可能放松的臆想,可能影响客户对未来房价的预期。但乐山本地房地产市场是相对封闭的单一市场,以乐山市及辖县的刚需、和刚改置业为主,本轮调控对乐山房地产走势实质影响不大。

    面对新一轮调控的落地,开发商不能简单的通过降价来应对,降价只是短期行为,一个良性持续发展的企业绝不会以长期低价销售来博得市场。其营销战略必须有所创新和改变。

    从客户层面来讲,短时间内,市场的观望气氛会重现,成交量和成交金额应该会有短期的震荡回落,相应的房价可能有些小幅松动,但基本不会有较大调整。客户置业心态更倾向于抗跌性强、区域配套完成、大社区大配套、性价比较高的保值增值产品。

    焦点3:乐山新中心将在哪里?

    记者:后“国五条”时期,也是乐山楼市新盘迭出、新区发轫的时期,你觉得未来一段时期乐山哪个区域的地产开发会成为热点呢?为什么?

    黄凌峰:区域热点的形成首先不是价格决定的,而是区域价值为主导下的溢价预期,从而决定投资价值、居住价值、商业价值的成长空间。

    区域价值的提升,首先是依据城市发展规划的方向而定的。作为打造国际化旅游城市为目标的乐山,随着乐峨高速的开通,乐峨旅游联动成为现实,再加上即将开通的乐雅、乐自高速和已经通车的乐宜高速,使得乐山南大门的门户地位的重要性日益凸显。加上在这个区域内,规划中的香港卫视旅游乐园的市政项目、立事达与新加坡投资集团签订的佛莱堡国际商业中心以及即将推出的城南第一个城市综合体,都将使得整个城南区域特别是肖坝板块的价值得到迅速的提升。不久的将来,这既是乐山的门户也是城市的新中心。

    李恒:个人认为,未来乐山楼市中,青江板块热度最高,岷东板块最扯眼球,乐山广场板块最耀眼。青江板块土地储备量大、规划起点高、功能齐全、配套完善、招商力度大,将可能成为未来的城市副中心,因此,青江板块将会成为未来开发的绝对热点。岷东板块项目多,土地储备量大,岷江三桥两岸项目扎堆开发,楼市表现最扯眼球。乐山广场板块配套最成熟,但项目开发较零散,缺乏明星大盘,“瑞松中心城”的出现将引领“大盘回归中心城区”时代,最具有楼市明星项目潜力。

    朱晓霜:乐山地产区域大致分为老城区、城东片区、城西片区、城北片区、城南片区。作为开发新区而言,城东片区是近两年来迅速升温的区域,领地·国际公馆、翡翠国际社区、嘉州长卷,成为现购房者热议的楼盘。该区域随着大交通的发展,距离轻轨站仅10分钟车程;岷江二桥的拓宽,5路、204践公交线路的开通,到达市中心也仅需10分钟车程,达到出则繁华、入则宁静;翡翠附小、实验幼儿园的建成与乐山名校“乐山一中”隔桥呼应,从幼儿园、小学到中学一路名校相伴;该区域背山面水,远离工业厂矿的影响、远离繁华都市的喧嚣,宁静幽雅的居住环境将为乐山楼市带来新一轮的热点。

    牛冠华:我比较看好城西,城西将出现区域价值裂变,楼市发展空间巨大;其板块价值梯度明显,呈外延发展态势,且得到成熟板块辐射与高新产业双重支撑。随着“青江新区”规划的提出,城西区域价值提升加速楼市发展,且一定程度将释放楼市购买力。从后期发展看,该片区目标客户更多仍将以地域性主导,但出现一定差异化,青江新区大量商业配套具备吸附全系需求客户的能力,快铁的贯通对于改善客户吸附能力相对更强。(倪珉)

 

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