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提前还贷?享7折利率需谨慎

http://www.scol.com.cn 四川在线 ( 2012-11-13 )来源: 四川新闻网-三江都市报

 

    “最近在银行工作的朋友告诉我,现在提前还贷有的已经不要违约金了,这是真的吗?”“房奴”郑小姐向记者咨询,而这也几乎成为近来“房奴”们最为关心的话题。每到年底,有房贷的市民都会想到,要不要提前还一部分房贷?今年有两次降息,明年1月1日开始,房贷将执行降息后的利率。业内人士建议,享受了优惠利率折扣、使用了公积金贷款的市民,是否提前还贷,需要仔细盘算。

    明年老房贷执行新利率

    提前还贷与否分开来看

    “央行调息后,房贷利率是次年调还是次月调,在房贷合同中会有约定。”乐山一国有银行个贷业务的工作人员介绍说,一般情况下,房贷客户合同中默认的都是按年调息,这是没办法改变的。尽管今年6、7月连续两次调息,但老房贷只能等到明年1月1日才按照新利率还贷。记者调查了解到,目前乐山多数银行均执行上述政策,只有新申请的房贷才会执行新的利率,但是存量的房贷,必须要到次年1月1日才能调整为新利率。

    不过,银行当下执行两种个人按揭贷款利率调整方式供购房者选择,除了“次年调”以外,购房者还可以选择“次月调”。“如果客户没有特别要求,我们一般是按年调整,但在房贷办理时,我们是允许客户选择按月调整的。”该工作人员告诉记者。

    记者同时了解到,目前房贷还款分为等额本息和等额本金两种。对于等额本息还款的贷款人而言,由于等额本息的还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,如果借款人已还款到中期,已偿还了大部分的利息,房贷提前还款则还的是本金,因此意义有限。而等额本金是将贷款额总额平分的成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时,借款人已还了一半的利息,如果此时提前偿还,节省的利息并不多。

    乐山市商业银行的理财师邓女士在接受记者采访时建议,两种情况可以考虑提前还贷。“一种是处于还款初期,提前还贷比较划算,因为还款利息支出通常集中在还款初期。第二种是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款,却不能满足其他方面资金需求时,选择提前还款比较划算。部分提前还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额度。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。而且,在降息过程中,往往短期贷款下降的幅度更大。”她说道。

    巧用公积金

    打好组合拳

    采访过程中,不少银行个贷部门的工作人员都向记者强调了一个“五年不还款”的概念,也就是说,一旦房贷还款期限超过五年,按照市场上常用的等额本息算法,前期已经支付了大部分利息,而后再还款就“不太划算”了。“比方说,很多在2009年左右申请了贷款的市民,首套房多半享受了7折优惠,提前还贷并不划算。即便是二套房,有些市民也申请到了打折利率。根据目前的房贷利率,享受7折利率的贷款利率仅为4.935%,而目前5年期存款利率已经达到5.5%,这笔钱存银行可能更划算。”邓女士说道。

    此外,部分市民因买房时公积金缴存额度不高,申请贷款时贷款期间较长,每月还贷额不高。在工作多年后,公积金缴存额度提高了,账户余额增加了,一些市民希望将公积金用于提前还贷,减轻月供压力。乐山公积金管理中心相关负责人建议,对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言,可以考虑适当提前偿还一部分房贷。但被限购的家庭可以不必急于全部偿还贷款。

    倪珉

 

编辑: 高懿 [关闭窗口]

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