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市场存量紧俏 搭“赠送面积”末班车要抓紧了

http://www.scol.com.cn 四川在线 ( 2012-08-07 )来源: 四川新闻网-三江都市报

 

    2010年初,在成都市规划管理局下发了《关于对<成都市规划管理技术规定>中容积率、建筑面积等指标的补充解释》的新规之后,成都楼市中的“赠送潮”也将慢慢被载入历史,与此同时,部分开发商在早前报建的含有“赠送面积”概念的项目在市场上一下跃为最后批次“绝版赠送”产品。

    成都针对“赠送潮”已经率先开刀了,那么乐山呢?记者在通过对乐山邦泰置业、万和房产等几家地产开发公司相关负责人的采访中得到证实:从2010年下半年起,乐山对楼市上大行其道的“不计价空间”发文做出了明确限制。随着《乐山市建设项目容积率计算规则》的出台与实施,诸如建筑物层高、建筑物阳台、地下室、半地下室、围合空间、建筑物飘窗、架空层等都区域的“赠送”将被一一限制。新规出台至今,目前乐山市场上的赠送空间问题如何了呢?经过近两年的去库存化,存量的“末班车”房源市场情况又如何?本期我们一同关注。

    叫停近两年

    大规模“赠送面积”或成绝版

    1、建筑物层高。住宅建筑层高应控制在5米以下:当层高小于3.6米时视作单层,其建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》计算,并计入容积率;当层高大于3.6米、小于5米时(不论层内是否有隔层),其建筑面积按单层面积的1.5倍计算,并计入容积率。跃层式住宅、低层住宅的起居室为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。2、建筑物阳台。每套住宅阳台的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%,不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算,当进深超过1.8米的各类阳台,超出部分按全面积计入容积率。3、建筑物飘窗。建筑物飘窗突出外墙面不得大于0.6米,飘窗与室内楼地面高差达到0.45米的,不计算建筑面积;高差小于0.45米、且窗洞高度达到2.2米的,按全面积计算并计入容积率;高差小于0.45米、且窗洞高度小于2.2米的,按1/2计算其建筑面积,并计入容积率……

    新规规定建筑设计单位应在建筑方案总平面图上分别注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单,并明确标定建筑层高、层数和建筑总高度数据等。该规则已于2010年9月1日起施行,并由乐山市住房和城乡规划建设局适时予以补充和修正。如此详细而近乎“严苛”的监管手段,在不少业内人士看来“乐山版容积率新规”较“成都版”做得更全面也更有力度。

    但面对当前乐山楼市依旧盛行的“赠送风”问题,不少购房者也提出了疑问:“不是早就限制赠送了吗?怎么还是有很多楼盘将赠送作为主要的卖点和噱头呢?”对此,乐山市房地产商会会长王树云做出了解释:“一般来说,一个十万平米的中小型项目从报规到消化的时间为两至三年,视具体市场情况而言时间跨度可能还会拉的更长。但就乐山楼市目前的情况来看,‘赠送面积’叫停已经接近临界点,前期很多大赠送项目已经消化到了末期,而后续的项目赠送又严格受限。可以说,大规模的赠送空间将要成为绝版。”

    未来乐山楼市

    “赠送空间”项目将越来越少

    今年初,泸州房产界的数十位负责人经由相关媒体组织前来乐山做交流访问。在探盘过程中,大家除了对乐山的环境秀美、交通便捷等做出了客观评价,一致感受最深的莫过于一点:不少楼盘的赠送空间太扯人眼球了。在随后的研讨会上,泸州某地产项目的营销总监欧先生直言不讳:“我在川内不少二级城市都呆过,泸州、眉山、遂宁等城市的楼盘赠送面积比例一般只有10%-15%,而乐山则跟成都很像,动辄赠送30%-50%,更有的直接‘买一送一’。其他问题尚且不提,单从解决客户对于空间价格的矛盾问题上,乐山的开发商们就省心地多了。”

    不过,随着各地楼盘“赠送空间”被推到风口浪尖,继成都开始实施“规划管理技术规定条例补充”、对“高赠送空间”的楼盘“叫停”后,乐山也于2010年9月1日开始实施“乐山市建设项目容积率计算新规”。 而目前乐山楼市在售的“高比例赠送”楼盘均为2010年9月1日前报批通过的楼盘。随着新政的持续执行,“高赠送空间”正在成为绝版。

    采访过程中,记者发现以前多如牛毛的赠送50%以上的项目现在已经寥寥无几了,而某些开发商也一改往日言论,纷纷表示:“乐山的开发模式应该向万科、龙湖等一线开发商看齐,多做方正的标准户型而放弃大规模赠送,将品质牌打到底。”很显然,这种言论一方面预示了乐山楼市产品结构的即将转型,另一方面则反映出了开发商们少了“赠送”后的无奈。

    同时,记者也注意到,近期几个在售的带有大赠送空间的项目也迎来了一波小高潮。万和华庭的项目负责人何先生说:“这段时间以来,有不少客户就是冲着‘赠送’来看房的。”售楼部现场正好有一位陈女士在办理入会手续,她对记者说道:“万和华庭一二期房源我都在一直关注,总是不能下定决心而错过了购房时机,现在三期五房五花园的户型即将推出,实得面积也高达150%,不少朋友也给我说今后很难再买到这样带有大赠送空间的房子了。这不,我专门抽空过来排了个号,一定得把握好这个机会。”何先生表示,项目三期将推的消息一经发布便引来市场的高度关注,特别是在三期样板间亮相后,购房者们更是零距离地感受到这种舒居生活,而这种房源总共只有300余套,以后很难再有。无独有偶,于上周开盘大卖的龙湾水岸二批次也将此前的“四房”做了升级,除了临溪对中庭,房源的整体尺寸也上调了一个档次,更能满足改善型客户的需求,单日揽金一个亿的战绩也折射出市场对于这类“末班车房源”的追捧。

    叫停取巧

    长远之道

    从表面来看,叫停“赠送面积”似乎确实“伤害”了购房者的利益。但从国家地产调控的发展走向来看,无论是执行的“一房一价”,还是现在的建筑面积计算规划管理,国家调控的方向已开始从限制“买”的金融政策、限购等手段,转向规范“卖”的具体细则。对于购房者来说,房屋销售的透明化与规范化无疑是人们放心买房的首要条件。

    而从乐山的具体情况来看,叫停“赠送面积”并非事出无因。此前,赠送面积已成为乐山开发商销售房源的一种普遍手段,然而因赠送面积不计入产证,此举不可避免的存在很多问题。例如,赠送面积无法与房产税相结合、也不能再“一房一价”的明码销售中得以体现,而且诸如将露台封闭变成室内面积的做法若日后追究起来也不会受法律的保护。由此看来,叫停“赠送面积”将会推动房地产市场的进一步规范。此外,对于市场来说,取消“赠送面积”会迫使开发商花更多精力注重户型研究,而不是在容积率上投机取巧,这也将使地产项目从产品到景观的整体规划更为合理。

    然而,硬币总有两面,叫停“赠送面积”做法也可能变成一把双刃剑。如果把“赠送面积”看做是开发商提升产品品质的一种附加值,那么对“赠送面积”的全面禁止无异于限制了房地产市场产品的推陈创新。据相关人士介绍,按照目前的规划方案,四边是有构筑物的阳台算一半面积,如果是露台,则不算面积。但是以后,除了建筑物最高的那个露台,其他可能都要按阳台来计算。如此看来,以露台为主要特色的花园洋房产品的未来发展无疑将受限制。而不能不提的是,当“赠送面积”的营销手段成为绝响,赠送车位、物业费之类的传统营销方式,将有可能卷土重来。

    倪珉

 

编辑: 高懿 [关闭窗口]

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