近日，走在乐山街头，常常能看到“吉房转租”“黄金旺铺，盛情招商”等标语。在互联网强势冲击下，原本很受投资者青睐的商铺资产，如今面临种种生存挑战。

作为最有烟火气的商家聚集地——社区底商在功能上既满足了大众的生活所需，又提供了更好的体验感和互动性，被称为“最后一公里生活圈”。从长期发展来看，乐山多个新区都采用社区化零售业态，更符合新形势下消费市场的客观需求。

分区域、分地段，底商售价差异大

在诸多商业类型中，社区商业之所以能在商业浪潮中屹立至今，这跟它的定位有密切关系。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大发展。

对于楼盘来说，社区商业是建筑“标配”;对投资者来说，社区商业是较为稳妥的投资项目;对业主来说，社区商业则是不可或缺的生活配套。但是，不同地段、不同区域的社区商业，价格有着相当大的差异。

从数量上看，除了乐山高新区还有大量商铺在售外，其他区域在售项目的商铺数量都不多。

从面积上看，小面积商铺大多集中在一楼，二楼则以大面积的连通铺为主，适合资金实力雄厚的投资者。

同小区、分主次，底商“流量”不尽相同

近日，拥有十多年商铺投资经验的市民邓女士，正在城南区域某大型项目了解社区底商的情况。她告诉记者：“我朋友在中心城区天星路的正临街商铺，2005年左右入手，最高年租金曾接近18万元，目前8万元一年都租不出去。但是她在凤凰城附近的另一套铺面，租金却能持续递增。”

不仅是相邻街区间的商铺存在差别，就算是同一小区，不同地段、位置的商铺，价格都不相同，未来相对应的人流量和升值潜力也有巨大差别。社区底商这类商铺一般拥有固定的消费客群，尤其是地段好的临街商铺，升值空间和收益都比较高。正因这一特点，也使它对于小区的入住率以及业主的消费能力依赖度较高，如果商铺太多或者售卖的价格较贵，都会影响以后的经营和出租。

“投资商铺，不仅要求投资者对商铺位置、周边街道以及小区的人流有简单了解，而且对未来商铺业态规划、投资回报率也要做到心中有数。最好根据自身的需求、能力等方面入市，切勿盲目投资。”电子科技大学房地产专业客座讲师牛冠华表示，与其他商铺一样，地理位置对于社区商铺来说至关重要。好的地理位置不仅会带来利好的周边规划，还会带来潜在的消费人群，而且随着社区入住人群不断增多，周边人气愈来愈旺，相对于其他商铺而言，社区商铺不会因为房龄的增长而流失投资价值。

投资建议：按需选铺，谨慎“避雷”

从满足基本生活需求的商超、餐饮、便利店，到提高生活质量的美容美发、培训机构、面包店，再到可以休闲娱乐的咖啡店、花店、宠物店、母婴店……在乐山的城市新区，不少项目大都科学规划了文化、生活、金融、步行街等多重街区，形成紧密的游购娱一站式街区消费体系，无论商铺经营什么都会有稳定的客源。

在确定前置的大体业态之后，主体经营什么项目或者选择租赁给哪些商家，就尤为关键。社区底商本身以小区及周边为辐射圈，进行少量多频的买卖交易，如果商铺所经营的商品具有唯一性、不可取代性，该商铺的生存空间就会更大。比如中介门店，目前乐山买卖二手房还是以实际线下交易为主，因为二手房交易手续和税费繁琐，且交易金额较大，只能通过线下完成交易才能让人安心，具有不可取代性。再比如药店，人们有个头疼脑热不一定会去医院，直接就近的药店拿个药更方便，所以药店也具有唯一性，是不可被取代的。

社区底商最大的吸引力可能是在与消费者的近距离上，小区及周边的消费客群能够成为商铺的主要消费者。但是，近几年这个优势也发生了部分改变。随着外卖行业的崛起，很多人已经习惯足不出户就能吃到想要的食物。很多社区餐饮店的堂食客人越来越少，必须依赖大量的外卖单才能生存。同时，受到疫情影响，互联网社区零售电商加速崛起，各类生鲜购物团购平台为大家所熟悉并接受，他们的崛起蚕食了部分社区生鲜超市的市场份额。投资者在选择经营项目上也需绕开竞争“红海”。（倪珉）